امروزه هر فردی در زندگی روزمره خود معاملاتی انجام می‌دهد، این معاملات در صورتی معتبر است که مطابق موازین حقوقی منعقد شده باشد. ممکن است پرسیده شود که تحت چه شرایطی مبایعه نامه های تنظیم شده میان طرفین معتبر است؟ یا مدت اعتبار مبایعه نامه املاک چقدر است؟ برای پرداختن به این سوال، قصد داریم در ادامه این مقاله به بررسی این موضوعات بپردازیم.
مبایعه نامه چیست ؟
اصطلاح مبایعه نامه یکی از اصطلاحاتی است که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز اقدام به انعقاد آن کرده اند. وکیل پاکدشت می‌گوید در واقع مبایعه نامه یا بیع نامه سندی است که راجع به خرید و فروش مالی اعم از منقول یا غیر منقول تنظیم می‌گردد. بنابراین اگر کلمه بیع نامه به گوشتان خورد، تعجب نکنید و بدانید منظور همان مبایعه نامه است.
در مبایعه نامه مواردی همچون مشخصات طرفین قرارداد، زمان و محل تحویل مبیع، نحوه پرداخت مبلغ قراردادی، شرایط فسخ قرارداد و.. ذکر می‌گردد. به صورت کلی از مبایعه نامه برای خرید و فروش ملک استفاده می‌شود از این رو در ادامه مطلب اعتبار مبایعه نامه املاک را مورد برسی قرار می‌دهیم.
اعتبار مبایعه نامه املاک
رواج نسبتا وسیع خرید و فروش املاک حتی با وجود تورم کنونی در جامعه و حجم بالای معاملات مربوط به اموال غیر منقول موجب گردیده تا اعتبار مبایعه نامه املاک پر اهمیت جلوه کند.
پس از آنکه خریدار و فروشنده نسبت به ملک مورد نظر به توافق رسیدند برای مشخص نمودن شرایط و تعهدات قراردادی اقدام به تنظیم سندی می‌کنند که معمولا به آن مبایعه نامه نیز گفته می‌شود.
باید گفت که مبایعه نامه املاک در واقع همان سند و قراردادی است که یکی از طرفین، مالکیت مالی را در ازای پرداخت مبلغ مشخصی، به طرف دیگر، واگذار می‌کند.
بعضا ممکن است از لفظ قولنامه به جای مبایعه نامه استفاده شود و یا بالعکس، اما این در حالی است که این دو با یکدیگر تفاوت دارند و یکی نیستند. وکیل ورامین بیان می‌کند در قولنامه برای طرفین هیچگونه حق مستقیمی نسبت به ملک مورد نظر یا مبلغ قراردادی به وجود نمی‌آید و طرفین صرفا قول و قراری می‌گذارند تا در آینده نسبت به تنظیم قرارداد بیع اقدام کنند. وکیل رودهن همچنین می‌گوید لیکن مبایعه نامه همان عقد بیع است و به نوعی در آن انتقال مالکیت صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر خریدار مالک ملک مورد نظر و فروشنده مالک مبلغ مندرج در قرارداد می‌شود.
با توجه به این که مدت اعتبار مبایعه نامه املاک از اهمیت بسزایی برخوردار است، مشاوره با وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند موثر واقع شود.
وکیل اسلامشهر می گوید به صورت کلی مبایعه نامه‌ای که میان طرفین تنظیم می‌شود اگر واجد شرایط و ضوابط قانونی باشد از اعتبار لازم برخوردار است. به عبارت دیگر وجود قصد و رضایت جهت انجام معامله، اهلیت قانونی، مشروع بودن جهت معامله و.. از جمله شرایطی است که در اعتبار مبایعه نامه املاک همواره مورد توجه قرار می‌گیرد.
اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری و با کد رهگیری
تنظیم مبایعه نامه املاک به چند حالت امکان پذیر است که در این بخش از مقاله به توضیح آن می‌پردازیم.
طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده می‌توانند با درج مفاد توافقات خود بر روی یک برگه عادی و امضای آن مبایعه نامه املاک را به نحو دستی تنظیم نمایند. وکیل پاکدشت ادامه می‌دهد در این روش مبایعه نامه بدون دریافت کد رهگیری صورت می‌پذیرد و به عنوان یک سند عادی در مراجع قانونی معتبر خواهد بود. البته طرفین پس از تنظیم مبایعه نامه به صورت دستی می‌توانند از مرجع مربوطه نسبت به دریافت کد رهگیری نیز اقدام نمایند.
در حالت دیگر برای تنظیم مبایعه نامه املاک طرفین می‌توانند به یکی بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه نموده و متن توافقات خود را از طریق فرم‌های چاپی آماده مکتوب کنند. وکیل شهرری اشاره می‌کند در این روش علاوه بر دریافت کد رهگیری و هولوگرام، صحت سنجی مشاور املاک نیز انجام می‌شود که در بسیاری از موارد راهگشاست.
در سومین حالت پس از آنکه مبایعه نامه به صورت دستی یا توسط بنگاه معاملات ملکی تنظیم شد، طرفین می‌توانند با ثبت محضری مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی مالکیت دریافت نمایند. وکیل شهریار اضافه می‌کند در این روش مبایعه نامه تنظیمی از اعتبار اسناد رسمی در نزد مراجع قانونی برخوردار می‌باشد.
وکیل رباط کریم شرح می دهد نکته دیگر آنکه مبایعه نامه‌های بدون کد رهگیری که به صورت دستی بین طرفین تنظیم می‌شود نیز مانند مبایعه نامه‌هایی که در بنگاه معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دارای کد رهگیری است از اعتبار لازم برخوردار است. به بیان دیگر وکیل شمیرانات می‌گوید عدم مراجعه به دفاتر املاک و استفاده از فرم‌های چاپی آماده جهت عقد قرارداد موجب نمی‌شود تا مفاد توافقات میان خریدار و فروشنده در مبایعه نامه بدون کد رهگیری بی اعتبار باشد. بلکه مبایعه نامه مذکور از لحاظ حقوقی دارای اعتبار بوده و طرفین قرارداد موظف‌اند به تعهدات خویش پایبند باشند.
مدت اعتبار مبایعه نامه املاک
گفته شد که تنظیم مبایعه نامه به حالت‌های مختلفی از جمله بدون دریافت کد رهگیری و با کد رهگیری امکان پذیر می‌باشد و هر دو به عنوان سند عادی از اعتبار لازم برخوردار هستند اما سوالی که ممکن است پرسیده شود این است که به راستی مدت اعتبار مبایعه نامه املاک چقدر است ؟
پاسخ به این سوال نیازمند تدقیق و برسی مبایعه نامه تنظیمی است که این امر توسط وکیل حقوقی متخصص در یک موسسه حقوقی معتبر انجام می‌شود اما در حالت کلی با توجه به قوانین ملکی، مدت اعتبار مبایعه نامه املاک مشخص نشده است و تا زمانی که به دلایل قانونی از جمله عدم احراز شرایط صحت معاملات یا فسخ به علت تخلف از تعهدات قراردادی و.. از درجه اعتبار ساقط نشده باشد؛ مبایعه نامه مزبور معتبر و قابل استناد است.
وکیل قرچک توضیح می دهد در خصوص مدت اعتبار مبایعه نامه املاک چنانچه طرفین مدت زمان خاصی را مقرر نموده باشند به عنوان مثال شرط کنند که در صورت کسری موجودی حساب هر یک از چک‌ها در تاریخ سررسید قرارداد به صورت قهری فسخ شود. وکیل دماوند اضافه می‌کند در این حالت مدت اعتبار مبایعه نامه املاک تا زمانی است که مثلا فروشنده با کسری موجودی حساب خریدار مواجه نگردد زیرا در این فرض مبایعه نامه مذکور اعتبار قانونی خود را از دست می‌دهد.
بنابراین مدت اعتبار مبایعه نامه املاک محدودیت خاصی ندارد و در صورتی که سالیان زیادی از تنظیم آن گذشته باشد در موقع اختلافات حقوقی میان طرفین معتبر بوده و شخص می‌تواند مالکیت خود را بر ملک مورد نظر به اثبات برساند و فرقی نمی‌کند که این مبایعه نامه دستی و بدون کد رهگیری باشد یا توسط بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده و دارای کد رهگیری باشد. آن چیزی که اهمیت دارد مفاد توافقات و امضای طرفین و شهود می‌باشد که به چنین مبایعه نامه‌ای اعتبار قانونی لازم را می‌بخشد.
اگر چنانچه در خصوص مدت اعتبار مبایعه نامه املاک و یا مقررات راجع به آن سوال یا ابهامی دارید؛ می‌توانید از وکیل حقوقی در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه
گاهی ممکن است پس از تنظیم یک مبایعه نامه میان طرفین اختلافاتی پدید آید و هر کدام با استناد مبایعه نامه‌ای که تنظیم کرده‌اند بخواهند در دادگاه دعوایی را اقامه نمایند. از این رو بعضا پرسیده می‌شود که اساسا اعتبار مبایعه نامه در دادگاه چه میزان است ؟
وکیل شهریار بیان می کند با توجه به مطالب پیش گفته در خصوص نحوه تنظیم مبایعه نامه اعم از اینکه در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده و دارای کد رهگیری باشد یا به صورت دستنویس بوده و بدون کد رهگیری و هولوگرام باشد از اعتبار اسناد عادی برخوردار بوده و در صورت رعایت شرایط قانونی در آن، دارای ارزش بوده و قابلیت استناد در دادگاه را خواهد داشت.
همانطور که یک معامله می‌تواند برای فروشنده مشکل‌ساز باشد، ممکن است تبعاتی هم برای خریدار داشته باشد. بنابراین آگاهی از مقررات ملکی در هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک سبب پیشگیری از اختلافات بعدی می‌شود. وکیل اسلامشهر در یک موسسه حقوقی معتبر همچنین می‌گوید اعتبار مبایعه نامه در دادگاه ، موقوف به احراز شرایطی است که قانون تعیین نموده است. از جمله این شرایط می‌توان به وجود قصد و رضایت در طرفین، داشتن اهلیت برای انجام معامله، مشخص بودن موضوع در قرارداد و مشروع بودن جهت معامله اشاره کرد.
نتیجه گیری
مبایعه نامه یا بیع نامه سندی است که راجع به خرید و فروش مالی اعم از منقول یا غیر منقول تنظیم می‌گردد. باید گفت که مبایعه نامه املاک در واقع همان سند و قراردادی است که یکی از طرفین، مالکیت مالی را در ازای پرداخت مبلغ مشخصی، به طرف دیگر، واگذار می‌کند.
تنظیم مبایعه نامه به حالت‌های مختلفی از جمله بدون دریافت کد رهگیری و با کد رهگیری امکان پذیر می‌باشد و هر دو به عنوان سند عادی لازم الاجرا از اعتبار قانونی برخوردار هستند. وکیل ملارد همچنین اشاره می‌کند مدت اعتبار مبایعه نامه املاک محدودیت خاصی ندارد و حتی اگر سالیان زیادی از تنظیم آن نیز گذشته باشد در موقع اختلافات حقوقی میان طرفین معتبر بوده و شخص می‌تواند مالکیت خود را بر ملک مورد نظر به اثبات برساند.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، کارشناس حقوق
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می‌تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه‌ای از وکلای حرفه‌ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
