با رشد آپارتمان نشینی در شهر‌ها آگاهی از قوانین و حدود اختیارات مدیر ساختمان بیش از گذشته مورد توجه قرار می‌گیرد. اما این که مدیر ساختمان چه اختیاراتی دارد تا بتواند مجموعه را بهتر مدیریت کند اغلب مورد سوال واقع می‌شود. شما در این مطلب با وظایف و اختیارات مدیر ساختمان و مقررات راجع به آن آشنا خواهید شد.
مدیر ساختمان کیست؟
براساس قانون، در آپارتمان‌هایی که تعداد مالکین متعددی دارد، فردی با رای تمامی مالکین به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شود. در واقع مدیر ساختمان نقش بسیار مهمی در نظم بخشیدن به امور ساختمان و اجرای قوانین دارد؛ بی شک انتخاب فردی به عنوان نماینده ساختمان از طرف سایر مالکین می‌تواند بسیاری از اختلافات و مشکلات آپارتمان نشینی را به وسیله راهکارهای قانونی حل و فصل نماید.
به صورت کلی حفظ و اداره آپارتمان، تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های جاری مانند شارژ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، مطالبه بدهی از بدهکاران، بیمه ساختمانی، عدم ارائه خدمات به مالکین بدهکار، حضور در اداره ثبت و.. از جمله وظایف قانونی مدیر ساختمان به شمار می‌آید.
مدیر ساختمان چه اختیاراتی دارد؟
فردی که عهده دار مدیرت ساختمان می‌شود دارای یک سری اختیاراتی است. در قانون تملک آپارتمان‌ها حدود اختیارات فردی که مدیر یک آپارتمان است، مشخص می شود. وکیل پاکدشت از این رو می‌گوید قانون تملک آپارتمان‌ها به یکی از قوانین مهم در زمینه مدیریت آپارتمان تبدیل شده است. در ادامه به برخی از مهم ترین اختیارات مدیر ساختمان می‌پردازیم.
۱_ نظارت و هماهنگی بر نگهداری و تعمیرات مداوم آپارتمان
۲_ تهیه و اجرای دستورالعمل ها و شیوه های جایگزین
۳_ تهیه و نظارت بر بودجه تعمیر و نگهداری
۴_ هماهنگی و مدیریت فعالیت‌های نظافتی و امنیتی
۵_ ممانعت از ارائه خدمات به مالکین بدهکار
۶_ انجام بازرسی به موقع ساختمان و تهیه گزارش
۷_ پیگیری امور ساختمان و پاسخگویی به درخواست‌ها و استعلام‌ها و رفع مشکلات پیش آمده
۸_ کسب اطمینان از تطابق تاسیسات با قوانین و شیوه نامه‌های ساختمانی قابل اجرا
۹_ آشنایی با قوانین، آیین نامه ها و ضوابط ساختمانی
۱۰_ مهارت حل مسئله ، روحیه خلاق و تفکر انتقادی
اگر چنانچه در مورد اختیارات مدیر ساختمان و یا مقررات مربوط به آن سوال یا ابهامی دارید؛ می‌توانید از وکیل حقوقی متخصص در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
نقش اصلی مدیر ساختمان چیست؟
همانطور که گفته شد امروزه مالکان و ساکنان ساختمان ها برای رعایت مقررات ساختمان ، یک نفر را به عنوان مدیر انتخاب می کنند تا به نمایندگی از همه اعضا به این موضوعات رسیدگی کند. وکیل شهریار اشاره می‌کند مدیر ساختمان در ارائه خدمات به ساکنین، حفظ و نگهداری اموال، مقابله با تعارض برای ایجاد محیطی آرام در آپارتمان و حضور در جلسات مجمع عمومی مالکین و اخذ تصمیمات مقتضی در اداره ساختمان نقش بسیار مهمی دارد.
در واقع مدیر ساختمان نقش پررنگی در حفظ و اداره امور جاریه ساختمان دارد به عنوان مثال تعیین شارژ هر واحد طبق هزینه‌های مشترک ساختمان، رسیدگی به اعتراضات مالکین آپارتمان و نظارت بر حسن اجرای ضوابط ساختمانی از جمله وظایف و اختیارات مدیر ساختمان به شمار می‌آید.
مدیر ساختمان چگونه انتخاب می شود؟
در مجتمع های مسکونی برای پیشبرد امور ساختمان باید مدیر یا مدیرانی انتخاب شوند تا این امور را پیش ببرند. مدیر ساختمان به مدت یک سال و با رای همه مالکین ساختمان انتخاب می‌شود. وکیل ورامین همچنین می‌گوید اتخاذ آراء در مجمع عمومی مالکین تابع تشریفاتی است که قانون تملک آپارتمان ها تعیین نموده است.
جلسات مجمع عمومی با حضور بیش از نصف مالکین ساختمان رسمیت می‌یابد. در صورتی که تعداد نفرات حاضر به حد نصاب نرسد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید می‌شود.
مصوبات مجمع عمومی با رای حداقل دو سوم مالکین ساختمان از اعتبار قانونی برخوردار است. وکیل رودهن ادامه می‌دهد تصمیماتی که در جلسات مجمع عمومی گرفته می‌شود در صورتجلسه قید می‌شود و مدیر ساختمان نیز مسئولیت نگهداری و اجرای مصوبات مجمع را خواهد داشت.
با توجه به این که موضوع اختیارات مدیر ساختمان از اهمیت بسزایی برخوردار است، مشاوره با وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند موثر واقع شود.
نکته دیگر آنکه در ساختمان‌هایی که تعداد مالکین آن بیشتر از سه نفر است مجمع عمومی ساختمان مدیر یا مدیرانی را جهت اداره امور ساختمان انتخاب می‌کنند. وکیل اسلامشهر همچنین بیان می‌کند تعداد مدیرانی که در یک ساختمان انتخاب می‌شوند باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر رای اکثریت آن‌ها ملاک عمل قرار گیرد. براساس قانون مدت مدیریت مدیر ساختمان دو سال است اما این مدت با رای مجمع عمومی قابل افزایش می‌باشد.
وظایف مدیر ساختمان
هر شخص به عنوان مدیر ساختمان اولین وظیفه‌اش آشنایی با مسئولیت‌هایی است که بر عهده گرفته است. وکیل دماوند ادامه می‌دهد مدیر ساختمان وظیفه دارد تا تصمیماتی که در مجمع عمومی اتخاذ می‌شود را اجرا نماید؛ این تصمیمات می‌توانند تعیین مقررات یا رسیدگی به امور ساختمان از جمله حفاظت و نگهداری از مجتمع باشد.
وظایف مدیر ساختمان در آپارتمان
حال که دانستیم مدیر کیست و چگونه انتخاب می شود به شرح وظایف و اختیارات مدیر ساختمان می پردازیم.
۱_ محاسبه و اخذ شارژ ماهانه واحد‌ها
۲_ رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین
۳_ بازسازی و نوسازی ساختمان
۴_ تایید و ارائه رسید تسویه حساب هزینه‌های ساختمان
۵_ بیمه کردن تمام بنای ساختمان در برابر آتش سوزی
۶_ تعیین قوانین ساختمان و ابلاغ آن به ساکنین
۷_ حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی
۸_ ممانعت از ارائه خدمات به واحدهای بدهکار
۹_ تعامل و پشتیبانی در نظافت بخش مشاعات
۱۰_ ارسال اظهارنامه به ساکنین بدهکار
۱۱_ حفظ امنیت و انجام اقدامات لازم
۱۲_ مطالبه بدهکاری مالکین بدهکار و پیگیری آن‌ها
کلام آخر
با رشد آپارتمان نشینی در شهر‌ها آگاهی از قوانین و حدود اختیارات مدیر ساختمان بیش از گذشته مورد توجه قرار می‌گیرد. وکیل پردیس می‌گوید مدیر ساختمان نقش بسیار مهمی در نظم بخشیدن به امور ساختمان و اجرای قوانین دارد. با توجه به مواردی که بیان شد با مهمترین وظایف مدیر ساختمان آشنا شدید. همچنین برای آشنایی بیشتر با وظایف و اختیارات مدیر ساختمان می‌توانید از وکیل حقوقی در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، کارشناس حقوق
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می‌تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه‌ای از وکلای حرفه‌ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
