گاهی اوقات یک ساختمان نیاز به تخریب و نوسازی دارد ولی یک یا چند نفر از مالکین ملک با تخریب و ساخت مجدد آن موافقت نمی‌کنند. آیا در این صورت راه حلی برای برون رفت از این مشکل وجود دارد؟ در این مقاله سعی داریم به قانون بازسازی آپارتمان بپردازیم.
لزوم بازسازی آپارتمان
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها (قانون بازسازی آپارتمان) برای بازسازی آپارتمان ۲ شرط را در پیش بینی نموده است: ۱- پایان عمر مفید ساختمان ۲- فرسودگی کلی ساختمان که بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود.
تشخیص اولیه بازسازی آپارتمان
وکیل حقوقی پاکدشت می گوید تصمیم در خصوص اینکه آیا ساختمانی دچار فرسودگی کلی شده و همچنین نیاز به بازسای دارد یا خیر به عهده مالکان ساختمان است که براساس قانون بازسازی آپارتمان این موضوع ابتداً باید در جلسه مجمع عمومی یا در ساختمان هایی با تعداد مالک کمتر، در جلسه ای که با حضور کلیه ساکنین آپارتمان و مدیران تشکیل می شود اتخاذ تصمیم صورت گیرد. اگر اکثریت مالکان قسمت های اختصاصی به لزوم بازسازی ساختمان رای مثبت دادند و اقلیتی از مالکان قسمت های اختصاصی با این اقدام مخالف باشند در چنین وضعیتی رای اقلیت ملاک نمی باشد ولی اکثریت باید اقدامات دیگری را نیز انجام دهند.
انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری
وکیل حقوقی اسلامشهر می‌گوید براساس قانون بازسازی آپارتمان اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی که موافق بازسازی و تجدید بنای ساختمان می باشند موظفند با مراجعه با شورای حل اختلاف و انتخاب ۳نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، جهت تشخیص و تایید نظر آنان (موافقان بازسازی) مبنی بر فرسودگی کلی و پایان عمر مفید ساختمان به منظور بازسازی آن، اقدام نمایند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان خواهد نمود.
تامین مسکن جهت اجاره برای مالکان مخالف بازسازی
وکیل حقوقی رباط کریم می‌گوید با توجه به اینکه مالکان قسمت هایی که مخالف بازسازی می باشند ممکن است تا زمان تجدید بنای ساختمان، منزلی جهت سکونت یا محلی برای اشتغال نداشته باشند و برای جلوگیری از بلاتکلیفی آن دسته از مالکان مخالف بازسازی، لذا قانونگذار در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها (قانون بازسازی آپارتمان( تدبیری در نظر گرفته تا این موضوع مانعی برای بازسازی ساختمان نباشد. ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها در ادامه حکم خود با عبارت: آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. بنابراین مدیر یا مدیران در اجرای وظایف خود می بایست برای مالکان مخالف بازسازی، مسکن یا مغازه ای مناسب جهت اجاره، تامین و از آنان بخواهد با سکونت یا اشتغال در محلی که جهت اجاره تهیه شده است زمینه بازسازی ساختمان را فراهم کنند. و در صورتی که مالکان قسمتهای مخالف بازسازی علیرغم تامین مسکن و محل اشتغال مناسب از سوی مدیر یا مدیران، از سکونت یا اشتغال در آنجا خودداری نمایند، در این مرحله مدیر یا مدیران ناگزیر از مراجعه به مراجع قضایی می باشند.
صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان
وکیل حقوقی دماوند می گوید در خصوص قانون بازسازی آپارتمان برای تجدید بنای ساختمان در صورتی حکم دادگاه لازم است که ۱- هیئت مدیره یا مجمع عمومی با اکثریت آرای مالکان قسمت های اختصاصی، بازسازی آن را به علت پایان عمر مفید آپارتمان یا فرسودگی کلی تصویب کرده باشد. ۲- سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری نظریه خود را در خصوص لزوم بازسازی آپارتمان ارائه داده باشند. ۳- تعداد کمی از مالکان قسمت های اختصاصی، مخالفت خود را با تجدید بنای آپارتمان اعلام نمایند. ۴- مالک یا مالکان مخالف بازسازی آپارتمان، در صورت تامین مسکن استیجاری مناسب از سکونت یا اشتغال در آن مکان مخالفت نمایند. در صورت وجود چنین شرایطی هیات مدیره می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه صالح با ضمیمه کردن صورتجلسه هیات مدیره در خصوص لزوم بازسازی آپارتمان ونظریه هیات کارشناسان سه نفره، به طرفیتِ مالکانِ مخالف بازسازی، طرح دعوا و از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز بازسازی آپارتمان را بنماید.
صدور دستور تخلیه برای مالک آپارتمان مخالف بازسازی
وکیل حقوقی در ادامه می گوید باتوجه به قانون بازسازی آپارتمان مالکان مخالف بازسازی آپارتمان که اقلیت را تشکیل می دهند پس از آماده شدن مسکن یا محل کسب اجاره‌ای، دو اقدام را می توانند انجام دهند: ۱- در محل استیجاری که برای سکونت یا کسب آنها تهیه شده است مستقر می شوند که در این صورت دیگر نیازی به مراجعه به مراجع قضایی از سوی مدیر یا هیات مدیره وجود ندارد. ۲- با وجود تامین مسکن استیجاری از سکونت در مکان استیجاری خودداری می ورزند و آپارتمان خود را برای تخریب و تجدید بنای ساختمان تخلیه نمی نمایند. این موضوع را تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها پیش بینی نموده: چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
هزینه بازسازی آپارتمان و اجاره پرداختی جهت تامین مسکن استیجاری
در بازسازی آپارتمان هزینه های صورت گرفته عمدتاً همان مخارج صرف شده جهت احداث ساختمان جدید است. این هزینه ها مربوط است به خرید مصالح ساختمانی، اجرت کارگر و بنا یا حق الزحمه پیمانکار ساختمانی، هزینه های اداری از قبیل شهرداری و اداره ثبت و سایر حقوق دولتی.
علاوه بر مخارجی که صرف احداث آپارتمان می شود لازم است اجاره بهایی که جهت تامین مسکن استیجاری مالکان مخالف بازسازی پرداخت می شود، به هزینه های بازسازی اضافه شود. زیرا اکثریت مالکانی که موافق بازسازی می باشند مجبورند برای تجدید بنای ساختمان، اجاره بهای مخالفین را هم تا زمان پایان عملیات بازسازی آپارتمان پرداخت نمایند. ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها (قانون بازسازی آپارتمان) در ادامه این موضوع را پیش بینی نموده: پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاره ای ایشان( مخاف بازسازی) پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
نتیجه
بعضی از مجتمع های ساختمانی و آپارتمان ها هستند که فرسوده شده و عمر مفید آنها تمام شده است و ممکن است امنیت کافی برای سکونت را نداشته باشد. در این صورت اگر یک ساختمان نیاز به تخریب و نوسازی داشته باشد و بعضی از مالکان آپارتمان یا مجتمع که در اقلیت می باشند مخالف نوسازی ولی اکثریت موافق باشند براساس قانون تملک آپارتمان ها (قانون بازسازی آپارتمان) در این حالت اگر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تایید کنند که عمر مفید آن آپارتمان تمام شده و احتمال خطر وجود دارد، مالکانی که در اکثریت می باشند و قصد تخریب و نوسازی آپارتمان را دارند می بایست واحد مناسبی را برای مالکانی که مخالف هستتد تهیه و اجاره نمایند و بعد از اجاره واحد مزبور، در صورتی که مالکان مخالف، از تخلیه ملک خودداری نمایند، مدیر یا مدیران ساختمان می بایست به دادگاه مراجعه و به دستور رئیس دادگستری، واحد مزبور تخلیه می شود تا عملیات ساختمانی جهت احداث و نوسازی آپارتمان انجام شود و بعد از آنکه ملک ساخته شد، از قدرالسهم مالکان مخالف بازسازی، هزینه ساخت و اجاره ای که جهت تامین مسکن آنان پرداخت شده است برداشت می شود.
نویسنده: مجتبی اسکندری، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل پایه یک دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
