در عصر معاصر در ابتدای امر انعقاد قرارداد بیع بین خریدار و فروشنده، مفاد توافقات به عمل آمده در خصوص معامله را بر روی برگه مخصوص ثبت می نمایند تا به واسطه تنظیم این سند بتوانند در آتیه مالکیت خود در مال مورد معامله را اثبات و از بروز مشکلات بعدی پیشگیری کنند. مبایعه نامه مذکور از لحاظ عرفی و حقوقی تحت عنوان مبایعه نامه عادی شناخته است که گاهی به صورت دستی میان خود طرفین تنظیم می‌شود و گاهآ برای تنظیم آن به بنگاه‌های ملکی و در بسیار از مواقع در دفاتر اسناد رسمی مراجعه می شود. سئوالی که در این خصوص ایجاد می شود این است که تحت چه شرایطی مبایعه نامه های منعقد شده بین طرفین در دادگاه دارای اعتبار هستند و اساسا اعتبار مبایعه نامه عادی چگونه است و می توان به واسطه آن مالکیت شخص را به اثبات رساند؟
برای آشنایی با اعتبار مبایعه نامه عادی باید با انواع مبایعه نامه و میزان ارزش و اعتبار آن هادر دادگاه برای خریدار و فروشنده آگاه شویم.
اعتبار مبایعه نامه عادی و رسمی
هرگاه شخصی به انعقاد بیع در خصوص منقول و غیر منقول اعم از خانه، زمین، ماشین، وغیره می‌نمایند آن اقدام را بر روی یک سند خاصی درج می کنند تا با نوشتن این سند از ایجاد مشکلات بعدی جلوگیری شود این نوشته از نظر حقوقی تحت عنوان بیع نامه شناخته می‌شود.
فرق بین مبایعه نامه و قولنامه در دادگاه چیست؟
وکیل شهرری می‌گوید که در قولنامه طرفین قولنامه متعهد به انعقاد قرارداد بیع در آینده نزدیک می‌شوند .
اما مبایعه نامه در واقع سند اصلی است که موجب آن خرید و فروش بین دوطرف معامله انجام شده و از نظر حقوقی انتقال بیع صورت گرفته است. در هر دو صورت طبق قانون مدنی مطابق ماده ۱۰ در دادگاه معتبر می باشد.
وضعیت حقوقی اعتبار مبایعه نامه عادی و رسمی در دعاوی چگونه است؟
وکیل رباط کریم می‌گوید که مبایعه نامه که بین طرفین تنظیم شده از نظر قانونی صحیح و معتبر بوده و طرفین به استناد این بیع نامه می توانند حق مالکیت خود را ثابت کرده و در صورت ایجاد نزاع در خصوص وقوع بیع با استناد به آن در دادگاه مالکیت خود بر ملک را اثبات کنند اما باید این نکته را اضافه کرد اعتبار مبایعه نامه عادی و رسمی منوط به آن است که مبایعه نامه تنظیم شده دارای شرایط صحت معامله باشد به این معنی که دو طرف قصد و رضایت برای انعقاد بیع را داشته واهلیت برای معامله نیز داشته باشد مضافا هدف از تنظیم مبایعه نامه معامله نیز مشروع بوده وبه صورت دقیق موضوع آن مشخص باشد.
با توجه به پیچیدگی موضوع عقد قرارداد و مبایعه نامه توصیه می‌شود برای آگاهی از جزئیات اعتبار مایعه نامه عادی با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید.
اعتبار مبایعه نامه عادی و رسمی با کد رهگیری و بدون کد رهگیری در دادگاه چگونه است؟
برای تنظیم مبایعه نامه در مورد املاک (اموال غیر منقول ) وخودرو(اموال منقول ) دو طرف معامله می توانند مبایعه نامه را به شکل مختلفی تنظیم کنند. در صورت اول دو طرف می تواند بر روی یک برگه مفاد توافقات خود را درج کنند مبایعه نامه دستی تنظیم نموده که با امضای طرفین این مبایعه نامه معتبر خواهد بود. یعنی اعتبار مبایعه نامه عادی در معاملات قابل قبول است. صورت دوم دو طرف برای انعقاد مبایعه نامه در خصوص املاک به یکی از بنگاه‌های ملکی مراجعه و با استفاده از فرم های بیع نامه ملکی که در این بنگاه ها موجود است متن توافقات در سند مکتوب کنند در صورت سوم پس از انعقاد مبایعه نامه دستی و یا بنگاهی با کد رهگیری یا بدون کد رهگیری به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده با ثبت محضری سند مالکیت دریافت کنند.در حال حاضر مبایعه نامه تنظیم شده در بنگاه‌های ملکی دارای یک کد رهگیری می باشد که از این راه طرفین می توانند اقدام به استعلام مبایعه نامه نیز نمایند در نتیجه مبایعه نامه هایی که به صورت دستی میان طرفین تنظیم شده و فاقد کد رهگیری هستند به مانند مبایعه نامه با کد رهگیری دارای ارزش و اعتبار می باشد وعدم مراجعه به بنگاه و عدم استفاده از فرم مخصوص هیچ خللی به اعتبار بیع نامه وارد نمی کند.
اعتبار معایعه نامه عادی و همچنین مبایعه نامه اعم از با کد رهگیری وبدون کد رهگیری تا چه مدتی است؟
وکیل شهریار توضیح می‌دهد که در قوانین و مقررات موضوعه زمانی خاص برای اعتبار مبایعه نامه عادی یا کدرهگیری دار و بدون کد رهگیری یا سایر انواع مبایعه نامه‌ها پیش بینی نشده است. به این معنی که اصولا بیع نامه تنظیم شده همچنان معتبر است مگر اینکه بنابر دلیلی در دادگاه اثبات شود که در آن بیع نامه در زمان تنظیم شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته باشد پس مدت زمان اعتبار مبایعه نامه عادی و سایر انواع مبایعه نامه ها محدودیت خاصی ندارد و در صورتی که پس از گذشتن سالها بین دو طرف قرارداد اختلاف حقوقی ایجاد شود می توان باز هم با مراجعه به دادگاه و با استناد به اعتبار مبایعه نامه عادی و دیگر مبایعه نامه ها تحت شرایط خاص مالکیت را بر آن مال منقول یا غیر منقول اثبات نمود در هر حال چه این بیع نامه دستنویس باشد چه با مراجعه به دفاتر املاک منعقد شده باشد در هر حال اعتبار مبایعه نامه عادی پابرجا خواهد بود.
اعتبار مبایعه نامه عادی و سایر انواع مبایعه نامه ها بعد از فوت یکی از طرفین در دادگاه چگونه است؟
وکیل شهر ری می گوید اعتبار مبایعه نامه عادی و سایر انواع مبایعه نامه ها در صورتی که قرارداد بیع میان طرفین منعقد گردید و مبایعه نامه طرفین معامله برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و خریدار سند محضری اخذ می‌کند و در صورتی که فروشنده برای تنظیم سند رسمی به دفتر خانه مراجعه نکند می توان علیه وی در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح کرد حال اگرخریدار قبل از اینکه سند رسمی از مال خریداری شده دریافت نمایید فروشنده فوت کند باید بیان کرد که عقد بیع یک عقد لازم است لازم بودن عقد بیع و تنظیم آن بدین معناست که فوت یا جنون یا سفیه شدن هر کدام از طرفین معامله سبب بی اعتبار شدن مبایعه نامه نخواهد شد در این صورت مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده نیز کماکان معتبر و دارای ارزش خواهد بود. با این توضیحات مشخص می شود که اعتبار مبایعه نامه عادی بعد از فوت هم به قوت خود باقی است.
اعتبار مبایعه نامه عادی در دادگاه
وکیل دماوند در پاسخ به سوالی که بیان شده مبنی بر اینکه ارزش و اعتبار مبایعه عادی و دیگر انواع مبایعه نامه در دادگاه به چه صورت است بیان می‌کند . بیع نامه هایی که تنظیم می‌شود چه بصورت دستنویس میان طرفین تنظیم شده یا در بنگاه‌های ملکی مراجعه و متن بیع نامه را امضا نمایند در هر صورت این بیع نامه سند عادی محسوب می‌شود که با دارا بودن شرایط لازم دارای ارزش بوده ومی‌توان در دادگاه به آن استناد نمود. لازم به ذکر است اعتبار مبایعه نامه عادی و دیگر انواع مبایعه نامه در دادگاه منوط است به اینکه شرایط صحت قرارداد ها در انعقاد آن رعایت شده باشد. از جمله این شرایط می‌توان به وجود قصد و رضایت در دو طرف معامله و اهلیت داشتن آنها در تنظیم قرارداد اشاره نمود. مضافا این که موضوع قرارداد می بایست حین تنظیم مبایعه نامه مشخص شده و جهت آن نیز مشروع باشد .لازم به یادآوری است که اگر مبایعه نامه به صورت سند عادی تنظیم شده باشد در دادگاه نیز ارزش و اعتبار سند عادی را خواهد داشت از جمله آثار آن این است که می توان در دادگاه توسط طرف مقابل مورد انکار وتردید قرارگرفته و یا ادعا جعل را مطرح نماید. و همچنین دو طرف پس از انعقاد مبایعه نامه می توانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند ملکی را بصورت رسمی اخذ نمایند که این سند رسمی در دادگاه قابل انکارو تردید نیست و طرف فقط می تواند ادعای جعل را مطرح کند. لازم به توضیح است که در صورت تنظیم سند رسمی براساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک صرفا کسی که ملک به اسم او ثبت شده و یا آن ملک ثبت شده به او منتقل گردید و این نقل و انتقال در دفاتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد در دادگاه به عنوان مالک رسمی شناخته خواهد شد مگر آنکه جعلیت بودن سند اثبات شود.
اعتبار مبایعه عادی فاقد شاهد در دادگاه
مبایعه نامه به دو صورت منعقد شود . در حالت اول خریدار و فروشنده به یکی از دفاتر معاملات ملکی مراجعه نموده و با ارائه اسناد و مدارک لازم توافقات خود را در بطن قرارداد بیع مکتوب ومبایعه نامه دارای کد رهگیری را دریافت کند در حالت دوم دو طرف مبایعه نامه بیع بر روی برگه دستنویس یا عادی مکتوب می کنند که در هر دوحالت بیع نامه یک سند عادی تلقی می‌شود و باید گفت امضا شاهد ذیل بیع نامه شرایط صحت معامله نمی باشد وآن سند همچنان دارای ارزش واعتبار می باشد اما در صورتی که در خصوص مبایعه نامه بین طرفین اختلافی ایجاد شود. در صورت مراجعه به دادگاه امضای شاهد در مبایعه نامه می تواند در اثبات صحت سند ایشان کمک کند.
نویسنده: بهروز کردنائیج، کارشناس حقوق، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
