در این مقاله ابتدا به تعریف سند و انواع آن و سپس به تشریح این موضوع که آیا مبایعه نامه سند رسمی است یا خیر، می‌پردازیم.
تعریف سند
قبل از این که بدانیم آیا مبایعه سند رسمی است یا خیر لازم است با تعریف سند آشنا شویم. در اصطلاح حقوقی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.( ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی) بنابراین نوشته در صورتی سند محسوب می شود که بتواند در دادرسی دلیل قرار گیرد.
انواع سند
اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند.
سند رسمی
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در تعریف سند می‌گوید: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است. بنابراین سند در صورتی رسمی محسوب می شود که دارای ارکانی باشد و آن ارکان عبارتند از تنظیم به وسیله مامور رسمی، رعایت حدود صلاحیت مامور در تنظیم سند، رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند. اگر سندی، شرایط ذکر شده را نداشته باشد، سند عادی محسوب می شود.
سند عادی
وکیل شهرری می‌گوید اگر سندی تنها یکی از ارکان سند رسمی را نداشته باشد ولی دارای امضا، مهر یا اثر انگشت طرف باشد، سند عادی به حساب می آید. این مطلب در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی بیان شده است.( غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.).
حال که با تعریف سند و انواع آن آشنا شدیم، می‌توانیم بررسی کنیم که آیا مبایعه نام سند رسمی است یا خیر؟
آیا مبایعه نامه سند رسمی است
وکیل رباط کریم می‌گوید با این توضیحات داده شده، نمی‌توان مبایعه نامه عادی را زیر مجموعه اسناد رسمی محسوب نمود. زیرا اکثر افراد جامعه معمولاً در معاملات خود با مراجعه به بنگاه‌های املاک، اقدام به خرید یا اجاره ملک یا آپارتمان می‌نمایند. یا این که خودشان اقدام به تنظیم مبایعه نامه می‌نمایند. با توجه به اینکه مبایعه نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک یا در حضور طرفین و بدون مراجعه به چنین بنگاه هایی، دارای شرایط و ارکانی که در تعریف سند رسمی بیان شد را ندارد، پس باید این اسناد را جزء اسناد عادی محسوب نمود و این اسناد نیز از اعتبار قانونی برخوردارند ولی نمی‌توان مبایعه نامه‌های تنظیم شده را در ردیف اسناد رسمی آورد.
وکیل شهریار در ادامه می‌گوید، با این توضیحات داده شده آیا می توان قائل بر این بود که آیا مبایعه نامه سند رسمی است ؟ پاسخ این سوال قطعاً منفی می‌باشد ولی خدشه‌ای به قانونی بودن سند مزبور وارد نمی کند. با این حال اسناد رسمی دارای امتیازات ویژه ای هستند که به بیان آن پرداخته می شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص اینکه آیا مبایعه نامه سند رسمی است می‌تواند با وکیل حقوقی موسسه حقوقی زعفری رحقی تماس حاصل فرمایید.
امتیازات اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی
به چند مورد از مهمترین ویژگی اسناد رسمی پرداخته می شود:
۱_ در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار رسمی را دارد، انکار وتردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعل نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که سند مزبور از طرق دیگری از اعتبار قانونی افتاده است. در واقع در مقابل اسناد رسمی تنها می‌توان ادعای جعل را مطرح نمود ولی در خصوص اسناد و مبایعه نامه‌های عادی، علاوه بر ادعای جعلیت نسبت به آنها، می‌توان انکار و تردید را نیز مطرح نمود و مستند آن ماده ۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد: کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می‌تواند خط یا مهر یا امضا ویا اثرانگشت منتسب به خود را انکار نماید و احکام منکر بر او مترتب می گردد ولی اگر سند ابرازی منتسب به شخص او نباشد می‌تواند تردید نماید.
۲_ مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد (ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد). برای نمونه دارنده سند ازدواج که از جمله اسناد رسمی محسوب می شود، می‌تواند بدون اینکه نیاز به مراجعه به دادگاه و صدور حکم از مراجع قضایی داشته باشد، مستقیماً با مراجعه به دفترخانه صادرکننده سند ازدواج و اداره ثبت اسناد، تقاضای صدور اجراییه نسبت به مهریه درج شده در سند ازدواج کند. ولی اسناد عادی فاقد این خصوصیت هستند به جز، چک، که در حکم سند لازم الاجرا به حساب می آید.
۳_ کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست (ماده۹۳ قانون ثبت اسناد).
۴_ تاریخ سند رسمی حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز معتبر است ولی در اسناد عادی، تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است ( ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی).
۵_ سند رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنها نافذ و معتبر است ( ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی).
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص مبایعه نامه های عادی
وکیل دماوند می‌گوید در خصوص اینکه آیا مبایعه نامه سند رسمی است یا خیر، همچنانکه در مطالب قبلی گفته شد، مبایعه نامه های عادی تنظیم شده فیمابین اشخاص که معمولاً در بنگاه های املاک یا بدون حضور در بنگاه های املاک و بین متبایعین تنظیم می شود، سند رسمی محسوب نمی‌شود ولی تحت شرایطی می توان به آن رسمیت بخشید. یعنی خریدار ملک مزبور می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به نام خود نماید. به عبارت دیگر مبایعه نامه عادی، با طرح چنین دعوایی و همچنین در صورت فراهم بودن سایر شرایط قانونی تبدیل به سند رسمی می شود. و خریداری که مبایعه نامه یا سند عادی در دست داشت، با تنظیم شدن سند رسمی به نام خود، مالک رسمی و قانونی شناخته می شود و از خطراتی که ممکن بود سند عادی برای ایشان داشته باشد رهایی می یابد. البته در صورت تمایل و رضایت فروشنده به تنظیم سند به نام خریدار، دیگر نیاز به طرح چنین دعوایی نیست.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص اینکه آیا مبایعه نامه سند رسمی است می‌تواند با وکیل حقوقی موسسه حقوقی زعفری رحقی تماس حاصل فرمایید.
نتیجه‌گیری در خصوص این که آیا مبایعه نامه سند رسمی است
با توجه به مطالب گفته شده در خصوص اینکه آیا مبایعه نامه سند رسمی است یا خیر، باید این نکته را خاطرنشان کرد که به هیچ وجه مبایعه نامه های عادی تنظیم شده فیمابین اشخاص، از اسناد رسمی محسوب نمی شود. و با توجه به خطراتی که انجام معامله به صورت اسناد عادی به همراه دارد باید حتی الامکان از انجام معامله به صورت سند عادی یا همان تنظیم مبایعه نامه خودداری، و با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت انجام معاملات اقدام معمول صورت گیرد. ولی اگر چنانچه ملکی فاقد سند رسمی یا اینکه سند مزبور به نام اشخاص دیگری باشد، در این موارد به ناچار باید سند عادی یا همان مبایعه نامه تنظیم شود. امری که مستلزم دقت زیاد در تنظیم اسناد می‌باشد و می بایست با مشاوره وکیل حقوقی نسبت به تنظیم مبایعه نامه، اقدام و همچنین دو نفر شاهد نیز، ذیل آن را امضا نمایند. ضمن اینکه سلسله ایادی یا بعبارت دیگر زنجیره نقل و انتقالات سابق را از فروشنده مطالبه و بعد از تحقیق و بررسی در خصوص مالکیت فروشنده، اقدام به انجام معامله صورت گیرد.
نویسنده: مجتبی اسکندری، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل پایه یک دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
