گاهی از اوقات به علت عدم توافق در قرارداد میان پیش فروشنده و پیش خریدار یا عدم انجام برخی از تعهدات از سوی طرفین، تحت شرایطی قرارداد پیش فروش آپارتمان فسخ می شود. از همین رو در مقاله حاضر قصد داریم تا به شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و مقررات راجع به آن بپردازیم.
علل ایجاد حق فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش آپارتمان
استفاده از حق فسخ یکی از عمده ترین علل بهم خوردن قراردادهای مربوط به پیش فروش آپارتمان است. وکیل پاکدشت می‌گوید با این حال متداول ترین علل فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش را می‌توان به شرح ذیل عنوان کرد:
۱_ اختلاف در مساحت بنا
۲_ تخلف از تعهدات قراردادی
۳_ عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
۴_ انتقال مورد قرارداد به دیگری
۵_ فوت یکی از طرفین قرارداد
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت اختلاف در مساحت بنا
یکی از موضوعاتی که در قرارداد پیش فروش آپارتمان درج می‌شود، مشخصات ملک پیش فروش شده من جمله مساحت آن می‌باشد. وکیل رباط کریم در این خصوص اشاره می‌کند که تخلف از مساحت مندرج در قرارداد پیش فروش آپارتمان می‌تواند تحت شرایطی دربردارنده حق فسخ برای طرف دیگر باشد.
برای برسی شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت اختلاف در مساحت بنا بایستی دو فرض کسری مساحت بنا و اضافه مساحت بنا را از یکدیگر تفکیک نماییم.
اگر بعد از پایان عملیات ساختمانی معلوم شود که مساحت ملک پیش فروش شده کمتر از آنچه که در قرارداد ذکر شده باشد و اختلاف مزبور تا پنج درصد مساحت مورد توافق طرفین بوده باشد، در اینجا پیش خریدار می‌تواند ما به التفاوت را براساس ارزش ملک پیش بینی شده در قرارداد از پیش فروشنده مطالبه کند که در این حالت هیچ یک از طرفین حق فسخی نخواهند داشت.
حال اگر مشخص شود که میزان اختلاف در مساحت بیش از پنج درصد مساحت مورد توافق بوده است، پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ و وجه عودت شده را بازپس گیرد و یا ما به التفاوت را از پیش فروشنده مطالبه نماید. بهترین وکیل شهریار بیان می‌کند به عبارت دیگر پیش خریدار در فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان یا دریافت خسارات وارده بر مبنای قیمت روز ساختمان مختار است.
موسسه حقوقی زعفری رحقی بهترین وکیل حقوقی را در اختیار شما قرار می دهد، برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و مسائل قانونی آن می‌توانید با استفاده از شماره های موجود در سایت، مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
در فرضی نیز ممکن است مساحت ملک موضوع قرارداد پیش فروش آپارتمان بیشتر از مساحتی باشد که در متن قرارداد درج شده است و اگر اختلاف مزبور تا پنج درصد مساحت باشد، موجب حق فسخ نمی‌گردد و پیش خریدار بایستی ما به التفاوت ریالی مازاد مساحت را طبق مبلغ قراردادی به پیش فروشنده مسترد نماید.
همچنین پیش فروشنده اختیار مطالبه قیمت روز ساختمان را ندارد و پرداخت ما به التفاوت مساحت اضافی در هر صورت طبق قیمت مندرج در قرارداد می‌باشد. وکیل طلاق ملارد اشاره می‌کند حال اگر مازاد مساحت از پنج درصد مساحت پیش گفته در قرارداد پیش فروش آپارتمان بیشتر باشد، پیش خریدار اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت یا اینکه از حق مزبور صرف نظر نموده و مبلغ اضافه مساحت را مطابق ارزش قراردادی پرداخت نماید.
بر مبنای آنچه که گفته شد در صورت اختلاف در مساحت بنا ، پیش فروشنده در هیچ حالتی حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را نخواهد داشت و اعمال حق فسخ پیش خریدار نیز تنها در مواردی است که اختلاف در بیش از پنج درصد مساحت مورد توافق باشد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی
یکی از شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان تخلف از تعهدات قراردادی است .در قرارداد پیش فروش آپارتمان ، طرفین قرارداد یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار نسبت به یکدیگر تعهداتی را بر عهده می گیرند و برای انجام این تعهدات، موعد و زمان مشخصی نیز معین می شود. وکیل شهرری ادامه می‌دهد به عنوان مثال پیش فروشنده متعهد می‌شود که ظرف هشت ماه از تاریخ شروع احداث بناء، ملک را تکمیل نماید و به پیش خریدار تحویل دهد، پیش خریدار نیز تعهد می‌کند که مبلغ قرارداد را به صورت اقساط در سه نوبت پرداخت نماید؛ در اینجا طرفین قرارداد می توانند شرط کنند که در صورت عدم انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین، طرف دیگر حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را داشته باشد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار است. پرداخت اقساط قراردادی توسط پیش خریدار در سررسید از جمله تعهداتی است که پیش خریدار در ضمن قرارداد پیش فروش آپارتمان به آن پایبند می‌گردد و عدم انجام تعهد مزبور تحت شرایطی می‌تواند موجد حق فسخ برای طرف دیگر باشد.
در این خصوص باید گفت که در صورتی که پیش خریدار اقساط قراردادی را در سررسید پرداخت نکند، پیش فروشنده باید مراتب عدم پرداخت اقساط را کتبا به اطلاع دفترخانه تنظیم کننده سند برساند. وکیل طلاق شمیرانات می‌گوید دفترخانه نیز به پیش خریدار اخطار می‌دهد که ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه نسبت به پرداخت اقساط قراردادی معوقه اقدام کند در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت.
با توجه به پیچیدگی های قانونی که در شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان وجود دارد، پیشنهاد می‌شود از وکیل حقوقی متخصص از یک موسسه حقوقی متخصص در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
به موجب ماده ۱۲ قانون پیش فروش آپارتمان ، در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه دهد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت انتقال مورد قرارداد توسط پیش خریدار
از جمله شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان انتقال مورد قرارداد توسط پیش خریدار است. به محض انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان ، پیش خریدار مالک ملک موضوع قرارداد خواهد بود و حق همه گونه تصرف در ملک خود را دارد. وکیل ملکی بومهن ادامه می‌دهد براساس ماده ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد؛ این مالکیت حق انتقال به دیگران را برای پیش خریدار ایجاد می‌کند مگر اینکه خلاف این امر در قرارداد شرط شده باشد.
غالبا دیده می‌شود که پیش فروشنده برای جلوگیری از مشکلات احتمالی از مواجهه با خریدار جدید، عدم نقل و انتقال ملک را در قرارداد بر پیش خریدار شرط می‌کند. وکیل حقوقی رودهن بیان می‌کند در این حالت تخلف پیش خریدار از عدم انتقال ملک موصوف موجد حق فسخ برای پیش فروشنده خواهد بود.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل فوت یکی از طرفین
یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان فوت یکی از طرفین است. فوت هر یک از پیش خریدار یا پیش فروشنده موجب انحلال قرارداد محسوب نمی شود بلکه حقوق و تعهدات ناشی از آن به وراث متوفی انتقال می‌یابد. وکیل در قیامدشت همچنین می‌گوید طرفین قرارداد می‌توانند در ضمن عقد شرط کنند که در صورت فوت هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار ، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
وکیل دماوند اشاره می‌کنند در این فرض دیگر حقوق ناشی از قرارداد مانند تعهد پیش فروشنده به تحویل ملک یا پرداخت اقساط در سررسید توسط پیش خریدار به ورثه منتقل نمی‌شود و قرارداد پیش فروش آپارتمان منحل می‌گردد. وکیل پاکدشت اضافه می‌کند که فرض مزبور تنها یک استثناء می‌باشد و اعمال آن نیز به موجب درج خیار شرط یا همان حق فسخ در قرارداد می‌باشد. در غیر این صورت فوت طرفین خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، ; کارشناس حقوق
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می‌تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه‌ای از وکلای حرفه‌ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
