یکی از موضوعاتی که در هنگام خرید ملک ورثه ای ممکن است مورد توجه قرار گیرد نحوه فروش املاک موروثی می‌باشد در حقیقت ملک ورثه ای با فوت صاحب ملک و تعلق سهم مالکیت مشاعی به ورثه و خرید و فروش آن مقررات مخصوص به خود را دارد که بایستی به آن توجه نمود. در مقاله حاضر به برسی ملک ورثه ای و مقررت مربوط به ملک ورثه ای خواهیم پرداخت.
ملک ورثه ای چیست ؟
املاک موروثی به املاکی گفته می‌شود که صاحب آن فوت شده است و طبق قانون انحصار وراثت به ورثه فرد متوفی، به ارث رسیده باشد وکیل حقوقی بیان می‌کند لیکن در صورت وجود وصیت نامه رسمی و یا اینکه شرایط خاصی برای ملک مزبور پیشبینی شده باشد در این هنگام ملک مزبور، ورثه ای محسوب می‌شود. وکیل ملکی می‌گوید نکته دیگر اینکه اگر بیشتر از یک وارث وجود داشته باشد، بقیه وراث از اموال به جای مانده از شخص متوفی سهم مالکیت مشاعی خواهند برد و در ملک ورثه ای به نحو مشاع مالک می‌شوند. وکیل حقوقی همچنین ادامه می‌دهد هرچند توصیه اکید می شود برای اطلاع از قوانین و مقررات راجع به ملک ورثه ای با یک وکیل ملکی از موسسه حقوقی زعفری رحقی مشورت نمایید اما برای آشنایی شما در این مقاله به نکات ضروری و حقوقی لازم که باید در خصوص احراز مالکیت ورثه به آن دقت نمایید اشاره می‌شود.
احراز مالکیت ورثه
در اولین اقدام برای خرید ملک ورثه ای باید مالکیت ورثه احراز گردد. وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر بیان می‌کند به عبارت دیگر اگر چنانچه ملک مزبور از املاک ورثه ای باشد بایستی سند مالکیت به نام فرد متوفی باشد. در ادامه وکیل حقوقی اشاره می‌کند گواهی انحصار وراثت از جمله مدارک مهمی است که به وسیله آن می‌توان مالکیت ورثه را احراز نماییم. وکیل ملکی از بهترین موسسه حقوقی می‌گوید در واقع گواهی مزبور توسط شورای حل اختلاف آخرین محل اقامتگاه متوفی صادر می‌گردد که در آن میزان دقیق سهم الارث هر یک از ورثه و نام ایشان و سایر مشخصات درج می‌شود. وکیل ملکی همچنین اشاره می‌کند در صورت وجود وراث متعدد، همگی آنها بایستی مبایعه نامه را امضاء کنند و یا اینکه یک وکیل به نیابت از ایشان در هنگام معامله ملک ورثه ای حضور داشته باشد و ذیل مبایعه نامه را امضاء کند. وکیل حقوقی می‌گوید در این حالت ممکن است برخی از ورثه تمایل به فروش ملک ورثه ای را نداشته باشند و مبایعه نامه مذکور را امضاء نکنند، در اینجا خریدار تنها می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دیگر ورثه را وادار به فروش ملک ورثه ای کند. با توجه به پیچیدگی های خاصی که در قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش ملک ورثه ای وجود دارد توصیه می‌شود از یک وکیل حقوقی متخصص در یک موسسه حقوقی معتبر مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
اگر در خصوص ملک ورثه ای سوال یا ابهامی دارید، می‌توانید با مراجعه به بخش مشاوره حقوقی در سایت موسسه حقوقی زعفری رحقی از خدمات وکیل حقوقی و وکیل ملکی متخصص بهره ببرید.
مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای
برای فروش ملک ورثه ای بایستی مدارکی را من جمله مشخصات و شماره و همچنین مرجع صدور همه مدارک و مستندات را به همراه داشته باشیم. این مدارک شامل:
الف) سند مالکیت ملک
ب) شماره سریال
پ) وصیت نامه
ت) گواهی انحصار وراثت
ث) قیم نامه در صورت وجود ورثه کمتر از سن قانونی
ج) وکالت نامه
چ) گواهی مالیات بر ارث
ح) پایان کار شهرداری
نکات مهم در ارتباط با ملک ورثه ای
۱_ قتل عمدی مورث، موجب ارث نبردن وارث از وی می‌شود.
۲_ مالیات اموال متعلق به متوفی پس از کسر دیون وی مانند مهریه، تعیین می‌شود.
۳_ هر گاه یکی از ورثه، سهم الارث بقیه وراث را بدون اجازه آنها بفروشد، انتقال مال غیر محسوب می‌شود و این انتقال غیر نافذ است یعنی منوط به اجازه سایر ورثه می‌باشد در صورتی که ورثه رضایت ندهند و مخالفت خود را اعلام نمایند معامله مزبور باطل خواهد بود.
۴_ در حالتی ممکن است یک نفر از ورثه از فروش سهم مالکیت مشاعی خودداری نماید و سهم دیگر وراث را نیز خریداری نکند، در این صورت باید به دادگاه صلاحیت دار رجوع کرده و مجوز فروش ملک را طی تشریفات قانونی دریافت نمود.
۵_ در هنگام خرید ملک ورثه ای باید سند مالکیت به رویت خریدار برسد تا وی مطمئن شود که به نام متوفی است.
۶_ در هنگام خرید ملک ورثه ای بایستی گواهی انحصار وراثت برسی گردد.
۷_ مبایعه نامه باید به امضای تمامی وراث برسد
۸_ وکلای ورثه باید وکالت نامه معتبر و رسمی داشته باشند
۹_ مفاصا حساب مالیات بر ارث باید مورد برسی قرار گیرد
۱۰_ قیم نامه ورثه صغیر که به سن قانونی نرسیده‌اند را برسی نمایید
نحوه تقسیم ملک ورثه ای
وکیل ملکی اشاره می‌کند همانطور که پیش تر بیان شد ملک ورثه ای یک نوع مالکیت مشاعی است که تا قبل از تقسیم و تعیین تکلیف راجع به آن، تصرفات مادی مانند تسلیم و قبض ملک منوط به اجازه سایر وراث می‌باشد.
برای تقسیم ملک ورثه ای در ابتدا طبق توافق سایر ورثه و مالکین عمل می‌شود. وکیل حقوقی از بهترین موسسه حقوقی می‌گوید اما گاهی این احتمال وجود دارد که میان ورثه متوفی بر سر تقسیم ملک مشاعی اختلاف و منازعه پیش آید؛ در این صورت طی تشریفات قانونی ابتدا افراز، تقسیم به تعدیل و سپس تقسیم به رد انجام می‌شود. وکیل ملکی همچنین بیان می‌کند اگر چنانچه هیچ یک از مراتب فوق راهگشا نبود مال مشاعی طی تقدیم دادخواستی مبنی بر فروش ملک مشاعی به دادگاه صلاحیت دار در مزایده گذاشته شده و در نهایت به فروش می‌رسد. وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر اشاره می‌کند هرگاه تشریفات ثبتی ملک به پایان برسد، اداره ثبت مرجع صالح برای درخواست افراز ملک مشاعی می‌باشد و در غیر این صورت مرجع صلاحیت دار، دادگاه محل وقوع ملک ورثه ای خواهد بود.
خلع ید از ملک ورثه ای
گاهی ممکن است یکی از ورثه مبادرت به تصرف ملک نماید و سایر ورثه را از حق قانونی خود که همان استفاده از عین و منفعت تمام اجزاء ملک ورثه ای به نحو مشاع است محروم کند. وکیل حقوقی در این خصوص اشاره می‌کند ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان می‌دارد: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادرشده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
موسسه حقوقی زعفری رحقی بهترین موسسه حقوقی در شرق استان تهران می‌باشد که از معتبرترین و حاذق‌ترین وکیل حقوقی و وکیل ملکی متخصص برخوردار است و به مشاوره حقوقی تخصصی در کلیه دعاوی به اشخاص حقیقی و حقوقی می‌پردازد.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، دانشجوی حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
