به قسمت هایی از آپارتمان که در سند مالکیت هیچ یک از مالکین تصریح نشده و همه ساکنین به طور مشترک می‌توانند از آن بهره ببرند را مشاعات آپارتمان می‌گویند. این مقاله را بخوانید تا با موضوع مشاعات آپارتمان و قوانین آن آشنا شوید.
مشترکات آپارتمان
مشترکات به قسمت های از یک آپارتمان گفته می‌شود که همه صاحبان به نسبت قسمت اختصاصی که در اختیار دارند می‌توانند از آن بهره‌مند شوند و استفاده از آن به یک یا چند واحد خاص یا محل کار اختصاص پیدا نمی‌کند.
وکیل حقوقی اسلامشهر می‌گوید قسمت‌هایی از یک ساختمان که نام آنها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تصریح نشده باشد یا اینکه به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد مشاعات آپارتمان محسوب می‌شود .
مصادیق مشاعات ساختمان
1 ـ زمین
2 ـ تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایشی وسرمایشی
3 ـ چاه
4 ـ فاضلاب
5 ـ انشعاب برق مشترک و برق ۳ فاز ساختمان
6 ـ انبار مشترک
7 ـ لوله‌های ساختمان
8 ـ اسکلت ساختمان
9 ـ نمای ساختمان
10 ـ پشت بام
11 ـ راهروها
12 ـ راه پله
13 ـ درب و پنجره قسمت‌های عمومی
14 ـ پارکینگ اضافه
15 ـ لابی ساختمان
16 ـ رختشویی خانه
17 ـ حیاط
18 ـ باغچه
19 ـ محوطه عمومی ساختمان
20 ـ تلفن و آنتن مرکزی
21 ـ آسانسور
22 ـ موتورخانه
23 ـ اسختر
24 ـ سونا
25 ـ جکوزی
با توجه به تخصصی بودن موضوع توصیه می‌شود برای کسب اطلاعات بیشتر با یک وکیل حقوقی از موسسه حقوقی معتبر مشورت کنید.
قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان که باید از آن آگاهی کامل داشت.
۱ـ کسانی که به طور قانونی از آپارتمان استفاده می‌کنند چه مالک و چه مستاجر درباره اجرای قانون اداره آپارتمان ها و همچنین مشاعات آپارتمان، مشمول قانون تملک متعهد باشد.
2ـ بخش هایی که مشمول مشاعات ساختمان است از جمله، زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی، چاه، انشعاب برق مشترکات، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت، پشت‌بام، راهرو، راه‌پله، و قسمت‌های عمومی طبق صورتجلسه آپارتمان‌ها برای واحدهای خاصی تعلق نگرفته است و غیر قابل انتقال می باشد و هر یک از مالکین به مقدار مالکیت اختصاصی خود در استفاده از آن سهم دارند.
۳ـ وکیل حقوقی رباط کریم می‌گوید: هزینه مشاعات به هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که برای محافظت و نگهداری ساختمان، تاسیسات و تجهیزات هزینه‌های اداری ،تعمیر ساختمان و حق‌الزحمه مدیران در نظر گرفته می‌شود. ازجمله هزینه‌ها مشاعات ساختمان می‌توان به مواردی مانند رنگ آمیزی در، دیوار و نرده مشترک و سایر هزینه‌های مشترک اشاره نمود.
۴ـ براساس قانون آپارتمان نشینی هر مالک باید سهمی معادل نسبت مساحت اختصاصی آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران بپردازد علاوه براین در صورتی که یکی از مالکین از قسمتی از مشاعات ساختمان به صورت اختصاصی استفاده می‌کنند طبق عرف باید هزینه استفاده از آن را بپردازد و مضافا مالکین در ساختمان می‌تواند از تنظیم قرارداد برای محاسبه سهم هریک از مالکان استفاده کنند یا اینکه شخص می‌تواند بر سر اینکه برخی هزینه‌های قسمتی از ساختمان را تعدادی از مالکان بر عهده بگیرند.
۵ ـ یکی دیگر از مواردی که جزو مشاعات آپارتمان به حساب می‌آید نمای ساختمان است. بنابراین برای هر گونه تغییر در ظاهر آپارتمان از جمله تغییر در نما دربها و دیوارها موافقت همه مالکین الزامی است و هزینه آن جزو هزینه مشاعات محسوب می شود.
نحوی استفاده از مشاعات آپارتمان
ساکنین آپارتمان باید در حد معمول و متعادل از مشاعات استفاده کنند آن طور که استفاده از آنها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قراردادن کمد کفش یا لوازم در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و سایر واحدها می‌توانند اعترض کنند .
شرایط واگذاری مشاعات آپارتمان
هیچ یک از مالکین اجازه تصرف در مشاعات آپارتمان را ندارد و نمی‌توانند آن را به شخص دیگری واگذار کنند مگر اینکه با سایر مالکین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
بهره بردن از مشاعات آپارتمان نباید مورد تعرض سایر مالکین واحد دیگر شود مثلآ نگهداری حیوانات ،تعمیرات و صافکاری خودرو که خلاف قانون است.
اقدامات زیر در مشاعات آپارتمان ممنوع است
۱ـ قرار دادن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‌شود.
۲ـ هرگونه تغییر شکل و رنگ آپارتمان که موجب برهم زدن نظم آپارتمان شود.
۳ـ استفاده اختصاصی از برق و آب مشاعات؛
۴ـ ماشین‌ها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شود و مانع رفت و آمد مالکین شود.
۵ـ استفاده از فضای پارکینگ برای هر گونه مراسم ممنوع مگر با رضایت ساکنین و اجازه آنها؛
۶-هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین آپارتمان وکسب مجوز های لازم.
تفاوت مشترکات با مشاعات آپارتمان چیست؟
بخش های مشترک بخش‌هایی است که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت های اختصاصی آن ها تعلق می‌گیرد به طور کلی برای بهره بردن اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در سند مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد.
۲-در صورتی که مالکیت بخشی از یک آپارتمان به شخص خاصی اطلاق نشده باشد آن قسمت از ملک را جزو مشترکات تلقی می‌کنند که از جمله این بخش ها می توان به راهرو و راه‌پله ودرب های ورودی مشترک وپنجره واسانسور اشاره کرد
۳-بخش هایی که در محدوده مشاعات آپارتمان ها طبقه‌بندی می‌شوند تنها در صورتی برای یک شخص خاصی قابل استفاده است که همه صاحبان این اذن را به او بدهند. مثلا در ساختمان چند طبقه حیاط خلوت دارد که فقط ساکن طبقه اول دسترسی دارد. بنابراین این حیاط خلوت را جزو مشترکات ساختمان به حساب آورد و شخصی که در طبقه اول سکونت دارد این اجازه را ندارد که از آن به عنوان انبار یا هر عنوان دیگر شخص نمی تواند به صورت اختصاصی استفاده کند اما این امر تا زمانی صادق است که از طرف مالکین دیگر اجازه استفاده اختصاصی به او داده باشد که در صورت داشتن اجازه می تواند آزادانه اختصاصی از این حیاط خلوت بهره ببرد در غیر این صورت سایر مالکان این اجازه را دارند از استفاده نابجای مالک طبقه اول از قسمتی که به عنوان مشترکات شناخته شده است شکایت کند.
وکیل حقوقی پاکدشت می‌گوید: اما حیاط یا بامی که فقط در دسترس یکی از مالکین ساختمان قرار دارد از دسترس سایر مالکین خارج است جزو مشترکات به حساب نمی آید و مالکیت آن از نوع مشاعات آپارتمان تلقی می‌شود و باید تحت عنوان استفاده تخصصی در صورت مجلس تفکیکی به آن اشاره شود علاوه بر این طبق تبصره ۳ ماده قانون هزینه محافظت از این بخش ها برعهده دارنده اختصاصی است.
نویسنده: بهروز کردنائیج، کارشناس حقوق، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
