افزایش قیمت آپارتمان ها و کاهش قدرت خرید مردم، سبب گسترش پیش فروش آپارتمان ها شده است در این میان قراردادهایی با عنوان پیش فروش آپارتمان بین مالکین و مشتریان تنظیم می شود.
از آنجایی که در قراردادهای خرید و فروش، مورد معامله باید معلوم باشد و طرفین قرارداد نسبت به آن علم و آگاهی داشته باشند؛ همیشه برای بسیاری از افراد این سوال پیش می آید که وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در قانون به چه صورت است ؟ چگونه می‌توان از کلاهبرداری یا تخلفاتی که ممکن است در اثر اقدامات پیمانکار یا پیش فروشنده رخ دهد، جلوگیری نمود. بر همین اساس قانونگذار در اجرای هرچه بهتر این قرارداد و اراده آزاد طرفین طبق ماده ۱۰ قانون مدنی در قانون پیش فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مقرراتی را به جهت حفظ حقوق پیش خریدار تعیین نموده است. هرچند توصیه اکید می شود در هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان با یک وکیل حقوقی از موسسه حقوقی معتبر مشورت کنید اما برای آشنایی شما در این مقاله به نکات ضروری و حقوقی لازم که باید در هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان به آن دقت کنید اشاره می شود.
قرارداد پیش فروش آپارتمان:
یکی از موضوعاتی که در قانون پیش فروش آپارتمان از اهمیت بسزایی برخوردار است، قرارداد پیش فروش آپارتمان می باشد در واقع همان گونه که از نام این قرارداد معلوم است از نظر یک وکیل حقوقی به قراردادی گفته می شود که در ارتباط با آپارتمانی است که قبل از رسیدن به مرحله تکمیل و آماده سازی توسط مالک فروخته می‌شود و قانونگذار در قانون پیش فروش آپارتمان و قواعد عمومی قرارداد ها برای آن مقرراتی را مشخص نموده است
در ماده اول از قانون پیش فروش آپارتمان به این موضوع اشاره کرده است که هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین یا پیش فروشنده متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مزبور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل به طرف دیگر قرارداد واگذار شود از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش فروش آپارتمان محسوب می شود.
طبق قانون پیش فروش آپارتمان باید به برخی از موارد مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان تصریح شود:
الف) اسم و مشخصات طرفین قرارداد
ب) پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
پ) امکانات و اوصاف واحد آپارتمان مورد معامله مانند: شماره واحد، تعداد اتاق ها، مساحت اعیانی، شماره طبقه، انباری و پارکینگ
ت) مشخصات معماری و فنی آپارتمان که واحد در آن احداث می شود مانند: کاربری مساحت کل عرصه و زیربنا، موقعیت، نوع مصالح مصرفی در آپارتمان، تعداد طبقات و کل واحد ها، سیستم گرمایشی و سرمایشی، نما، قسمت های مشترک در آپارتمان و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
ج) زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
چ) تعیین تکلیف راجع به بیمه قراردادی، خسارات، تضمین ها، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
ح) تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
خ) معرفی داوران
نکته دیگر اینکه قرارداد پیش فروش آپارتمان و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید در دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت تنظیم گردد.
طبق ماده ۱۱ قانون تملک آپارتمان ها در پیش فروش آپارتمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد براساس توافق طرفین می‌باشد، اما حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین قرارداد نمی‌توانند برخلاف آن توافق نمایند.
با توجه به پیچیدگی های قانونی که در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان وجود دارد، پیشنهاد می‌شود از وکیل حقوقی متخصص از یک موسسه حقوقی متخصص در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را به پیش خریدار تحویل ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند وی مکلف است طبق قانون تملک آپارتمان ها جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد همچنین در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شود و در صورت عدم توافق طرفین قرارداد، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را برپایه قیمت روز آپارتمان و براساس نظر کارشناس همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار پرداخت نماید. پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول می باشد.
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها نیز بیان می کند؛ پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان:
گاهی از اوقات به علت عدم توافق در قرارداد میان پیش فروشنده و پیش‌خریدار یا عدم انجام برخی از تعهدات از سوی طرفین، تحت شرایطی قرارداد پیش فروش آپارتمان فسخ می شود.
اصولا قرارداد پیش فروش آپارتمان به سه طریق قابل فسخ می‌باشد که شامل فسخ قراردادی، فسخ قانونی و اقاله می باشد.
همانطور که پیش تر بیان شد گاهی طرفین قرارداد پیش فروش آپارتمان ممکن است برای مطمئن شدن از اجرای تعهدات قراردادی توسط طرف مقابل حق فسخی را پیشبینی نمایند که در اصطلاح حقوقی به آن خیار شرط گفته می شود به عنوان مثال پیمانکار متعهد می شود که ظرف هشت ماه از تاریخ شروع احداث بناء، ملک را تکمیل نماید و به پیش خریدار تحویل دهد، پیش خریدار نیز تعهد می‌کند که مبلغ قرارداد را به صورت اقساط در سه نوبت پرداخت نماید؛ در اینجا طرفین قرارداد می توانند شرط کنند که در صورت عدم انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
گاهی نیز فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ناشی از گذاشتن حق فسخ برای طرفین یا یکی از آن ها نیست بلکه قانون در اینجا به جهت حفظ حقوق طرفین قرارداد حق فسخ‌هایی را پیشبینی نموده است که اصطلاحا به آنها خیارات گفته می شود. قانونگذار در مواد ۳۹۶ تا ۴۵۷ قانون مدنی، حق فسخ‌هایی که به موجب قانون ایجاد می شود را بیان کرده است به عنوان مثال اگر چنانچه در قرارداد پیش فروش آپارتمان اختلاف قیمت زیادی به نسبت عرف منطقه ای ملک به وجود بیاید و پیش خریدار از این موضوع متضرر شود می تواند به استناد خیار غبن فاحش معامله را فسخ کند یا در حالتی که در زمان تحویل ملک، عیب و ایرادی در مورد معامله وجود داشته باشد که قابل مسامحه نباشد پیش خریدار می تواند براساس خیار عیب، قرارداد را برهم بزند؛ یا در جایی که اوصاف و ویژگی های مورد نظر و توافق طرفین در احداث بناء منظور نشده باشد که در اینجا نیز پیش خریدار به استناد خیار تخلف از وصف حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را دارد.
موسسه حقوقی زعفری رحقی بهترین وکیل حقوقی را در اختیار شما قرار می دهد، برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه قانون پیش فروش آپارتمان و تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و مسائل قانونی آن می‌توانید با استفاده از شماره های موجود در سایت، مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
در قانون پیش فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹ نیز مواردی را برای حمایت از طرفین قرارداد یا یکی از آنها پیشبینی نموده است برای مثال ماده ۷ قانون مزبور بیان می کند: در صورتی که مساحت بناء بیش از پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر طبق قیمت روز ساختمان و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه نماید.
ماده ۸ همین قانون نیز اشاره می کند در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مورد قبول طرفین به پیش خریدار بپردازد.
نکته دیگر اینکه فسخ قراردادی که ناشی از مقررات پیشبینی شده در قانون پیش فروش آپارتمان است، به اختیار طرفین نمی باشد و در صورت وجود برخی شرایط مانند فوری بودن اعلام فسخ قرارداد یا زمان دار بودن آن، قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت قهری فسخ و منحل می شود.
در حالت دیگر قرارداد پیش فروش آپارتمان را می توان به نحو دیگری نیز فسخ نمود، در حقیقت طبق قانون پیش فروش آپارتمان، طرفین قرارداد می توانند با رضایت یکدیگر قرارداد پیش فروش آپارتمان را فسخ نمایند که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گفته می‌شود
ماده ۲۸۳ قانون مدنی نیز اشاره می کند که بعد از قرارداد، طرفین می‌توانند با رضایت یکدیگر آن قرارداد را اقاله نمایند.
نکته پایانی اینکه اقاله را نباید با حق فسخ در قرارداد پیش فروش آپارتمان یکسان دانست؛ چراکه اقاله نوعی انحلال قرارداد با رضایت طرفین است و اگر حتی یکی از طرفین راضی به این امر نباشد نمیتوان از این طریق اقدام نمود اما حق فسخ یک اختیار قانونی است که به موجب قانون تنها دارنده آن می تواند قرارداد را فسخ کند حتی اگر طرف مقابل رضایت بر این امر نداشته باشد.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، دانشجوی حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
