سؤالی که یکی از دغدغه‌های جامعه شده این است که آیا فروش ملک در رهن بانک به‌طورکلی باطل و بلااثر است یا اینکه دارای اثر حقوقی است. در این مقاله سعی شده باتوجه‌به رویه قضایی محاکم و همچنین دکترین حقوقی و نظریه فقهی فقها و قانون به این سؤال پاسخ داده شود که آیا فروش ملک در رهن بانک اثر حقوقی دارد و یا به‌طورکلی باطل و بلااثر است.
در بادی‌امر این نکته لازم به ذکر است در چنین دعاوی وجود یک وکیل خبره و مجرب بسیار راهگشا بوده و می‌تواند بسیاری از مشکلات را حل‌وفصل کند.
برای واردشدن به این موضوع که آیا فروش ملک در رهن بانک صحیح است یا باطل ابتدا باید با یک سری مفاهیم حقوقی آشنا شویم تا بتوانیم پاسخ این سؤال را که آیا فروش ملک در رهن بانک امکان دارد یا خیر به‌درستی پاسخ داده باشیم.
تعریف عقد رهن
در تعریف عقد رهن گفته شده: عقدی است که به‌موجب آن مدیون عین مال خود را به دیگری می‌دهد، تا یک اطمینان به طلبکار داده باشد، چنانچه نتواند بدهی خود را پرداخت کند طلبکار از فروش آن مال به حق خود برسد.
پس در این عقد یک نفر طلبکار است که به وی مرتهن گفته می‌شود. شخص دیگر که مدیون است راهن نامیده می‌شود و به مالی که به رهن گذاشته می‌شود عین مرهونه گفته می‌شود.
مؤسسه حقوقی زعفری با وکلای متخصص در تمام زمینه‌های حقوقی و به خصوص موضوع فروش ملک در رهن بانک می‌تواند همراه و مشاور شما در کلیه مراحل دادرسی باشد.
ویژگی‌های عقد رهن
نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است.
عقد از حیث دوام به عقد لازم و جایز تقسیم می‌شود. عقد لازم آن است که هیچ‌یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معین پس عقد لازم با فوت یا جنون یاسفه طرفین منفسخ نمی‌شود و تنها در موارد استثنا با دلایلی منحل می¬شود. عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.
تنها ملاک در عقد جایز این موارد نبوده؛ بلکه ماده ۹۵۴ ملاکی دیگر به عقد جایز اضافه کرده است: «کلیه عقود جایزه به موت احد طرفین منفسخ می‌شود و همچنین به سفه در مواردی که رشد معتبر است» و از سیاق واحد ماده 628ق.م نیز می‌توان جنون را از موارد فسخ شمرد.
. از بین عقود معین، عقد رهن از سویی وصف لزوم در آن است و از طرفی عقد جایز است. چراکه در ماده ۷۸۷ ق.م آمده است که: «عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد عقد را منحل کرده، ولی راهن نمی¬تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحا قانونی بری شود و رهن را مسترد دارد». بااین‌وجود عقد رهن با قواعدی که در بالا نسبت به جایز و لازم بودن وجود دارد، متفاوت است.
عقد رهن جزو عقود عینی است. یعنی قبض در آن شرط صحت است. به‌عبارت‌دیگر علاوه برایجاب و قبول باید عین مرهونه به تصرف مرتهن برسد. هدف از قبض عین مرهونه این است که امکان دسترسی مرتهن به عین مرهونه آسان وسهل باشد.
رهن دین و منفعت باطل است و تنها رهن عین معین صحیح است.
چون منفعت به‌تدریج از عین حاصل می‌شود و ایجاد هر جزئی از آن با اتلاف جز پیشین آن ملازمه دارد. هیچ‌گاه نمی‌توان تمام آن را به طلبکار تسلیم کرد و اگر دین موجل باشد تا فرارسیدن آن منافع نیز از بین می‌رود و فایده‌ای از وثیقه نهادن آن به بار نمی‌آید.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از کادری متخصص در زمینه‌های حقوقی ، کیفری ،ثبتی ،ملکی، خانواده و از جمله فروش ملک در رهن بانک می‌تواند در تمام مراجع قضایی همراه و همیار شما باشد.
نظر محاکم درمورد فروش ملک در رهن بانک
با تدقیق و جستجو در آرای دادگاه‌ها در اثر فروش ملک در رهن بانک با آرای متفاوتی مواجه می‌شویم.
به‌طورکلی و خلاصه بعضی از محاکم بر این اعتقاد هستند بحث در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه به‌کلی قابل استماع نمی‌باشد و بر این عقیده‌اند در مورد فروش ملک درهن بانک هیچ دعوایی قابل استماع نبود.
برخی دیگر از محاکم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه می‌پذیرفتند مشروط به اینکه قید عبارت با حفظ حقوق مرتهن در سند ذکر شود.
برخی دیگر از محاکم که دارای طرف‌داران بیشتری می‌باشند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در صورتی می‌پذیرند که به‌صورت هم‌زمان دعوای فک رهن هم مطرح شود.
و در آخر در مورد فروش ملک در رهن بانک برخی دیگر از محاکم بر این اعتقاد هستند که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطلقاً قابل استماع است پس اگر خریدار فروشنده را طرف دعوا قرار دهد، طبق قاعده تضمن و التزام به شی التزام به لوازم آنها می‌باشد، دادگاه فروشنده را اول مجبور به فک عین مرهونه می‌کند و سپس سند رسمی را صادر می‌کند.
دکترین حقوقی درمورد فروش ملک در رهن بانک
در مورد نافذ نبودن فروش ملک در رهن بانک مابین حقوق‌دانان کمتر اختلافی مشاهده می‌شود اما در این میان گروهی از حقوق‌دانان معتقدند در فروش ملک در رهن بانک اگر راهن حقوق مرتهن را رعایت کند این عقد صحیح و نافذ بوده اما درصورتی‌که در فروش ملک در رهن بانک حقوق مرتهن را قید نکند در این صورت عقد صحیح بوده اما غیرنافذ است
اما این نظر با تمام شهرتی که پیدا کرده، بر مبنای حفظ مالکیت راهن و جلوگیری از ضرر مرتهن قابل انتقاد به نظر می‌رسد. زیرا
یکی از نتایج عینی‌بودن حق این است که در برابر همه‌کس قابل‌احترام است و اعتبار آن محدود به رابطه راهن و مرتهن نیست، به بیان دیگر مرتهن درباره استفاده طلب خود از مال مرهون حق تعقیب دارد و می‌تواند این حق را در برابر خریدار یا متهب مال اعمال کند و با انتقال از بین نمی‌رود.
از سوی دیگر چون حق عینی مرتهن پیش از انتقال به سود او ایجاد شده است، مالک و خریدار نمی‌توانند به تراضی آن را از بین ببرند، حق مرتهن با ملک است و در دست هرکس باشد تفاوتی نمی‌کند. پس برای نفوذ عقد نیازی به قید (حفظ حقوق مرتهن) نیست زیرا به حکم قانون حق او مقدم بر خریدار است و مالک بیش از آنچه دارد نمی‌تواند به خریدار منتقل کند.
دیدگاه فقها درمورد فروش ملک در رهن بانک
از آنچه از مجموع نظرات فقها می‌توان دریافت کرد این است که مهم‌ترین هدف برای مرتهن ایجاد اطمینان و وثوق است که در صورت ناتوانی یا به هر دلیل دیگر، اگر بدهکار نخواهد یا نتواند دین خود را بپردازد طلبکار از محل فروش آن به طلب خود برسد.
از همین رو است که فقها در مورد قابلیت رهن منفعت شک و تردید دارند زیرا برای منفعت بقایی نمی‌باشد و لذا مرتهن از آن نفعی نخواهد بود.
فقها روی این مسئله تقریباً اتفاق‌نظر دارند که آنچه در عقد رهن موضوعیت دارد وثوق و اطمینان خاطر است.
به عبارت دگر اثر اصلی رهن را وثوق و اطمینان می‌دانند و فروش مال را اثر تبعی آن می‌دانند.
بیشتر فقیهان امامیه اعتقاد دارند که هیچ یک از راهن و مرتهن حق تصرف در عین مرهونه را ندارد.
در تأیید این نظر استدلال شده است که در عقد رهن مالی وثیقه طلب راهن می‌شود و وثیقه زمانی کامل است که راهن نتواند در آن تصرف کند و همین محرک او برای پرداخت دین می‌شود.
جمع دیگر از فقهای امامیه تصرفاتی را که باعث انتقال مالکیت از راهن می‌شود را ممنوع ساختند ولی نسبت به سایر تصرفات منع را متصور نمی‌باشند.
بدین معنی که به‌موجب قاعده تسلیط چون راهن مالک است حق همه‌گونه تصرف در ملک خود را دارد مگر اینکه به زیان مرتهن باشد.
باتوجه‌به مطالب بالا نظری که به‌موجب آن راهن می‌تواند هر تصرفی را که مایل است در ملک خود بکند و از آن به‌گونه‌ای دلخواه منتفع شود و تنها مانع راه او ضرر مرتهن است با ساختمان حقوقی رهن و احکامی که برای انعقاد آن پذیرفته شده سازگارتر به نظر می‌رسد.
زیرا اگر پذیرفته شود که راهن همچنان مالک عین مرهون است و منافع آن را استحقاق دارد و استدامه قبض نیز از شرایط درستی نیست چرا باید مالک عین و منفعت را از انتفاع ملک خود به ویژه در جایی که به تراضی در اختیار او قرار گرفته ممنوع نمود.
زیرا شما به هر طلبکاری بگویی برای چه می‌خواهی این مال در رحم شما باشد ابتدای امر خواهد گفت برای اطمینان و وثوق
و در مرحله بعد فروش مال و رسیدن به حقوق خود را مطرح می‌کند.
موسسه حقوقی محمود زعفری رحقی با ایجاد شبکه‌ای از بهترین وکلای حرفه‌ای در سراسر کشور آمادگی دارد نسبت به ارائه مشاوره حضوری، غیرحضوری و آنلاین و نیز قبول وکالت در خصوص تمامی دعاوی حقوقی و کیفری و فروش ملک در رهن بانک اقدام نماید.
راه‌حل قانون درمورد فروش ملک در رهن
قانون مدنی، مبنای تصرف‌های مجاز را با هم مخلوط کرده است. در ماده ۷۹۴ آمده است که: «راهن می‌تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد، بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند. در صورت منع اجازه با حاکم است».
و ماده ۷۹۳ مقرر می‌دارد: ((راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن))
بنابراین، در ماده ۷۹۴ شرط نفوذ تصرفات راهن نافع بودن برای رهن و منافی نبودن با حقوق مرتهن است و شامل تصرفی که نفعی برای رهن ندارد ولی باحقوق مرتهن هم متعارض نیست نمی‌شود. ولی مفاد ماده ۷۹۳ این‌گونه تصرفات را مباح می‌داند و دلیل منع راهن تنها تنافی با حقوق مرتهن است.
برای جمع دو ماده، باید یکی از این دوراه را برگزید:
الف) از لحن ماده ۷۹۴ چنین برمی‌آید که منظور تصرفات مادی است.
ب) ماده ۷۹۳ قانون مدنی مفهوم مخالف ندارد. پس در آن بدون اینکه بخواهد سایر تصرفات راهن را مباح بداند صرفاً تصرفات منافی حق مرتهن را منع کرده است.
راه‌حل اول با ظاهر قانون و راه‌حل دوم با نظر فقها منطبق تراست و رویه قضایی هنوز هیچ‌کدام از دو راه‌حل را به طور قاطع نپذیرفته است.
در قانون باتوجه‌به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ و نیز ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی که با نظر جمهور فقها موافق است، فروش ملک در رهن بانک غیرنافذ بوده و به‌تبع آن امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد.
نتیجه این با بررسی نظریه فقها و آرای صادر شده می‌توان گفت آن چیزی که در رهن موضوعیت دارد استیاق و اطمینان است. فروش ملک در رهن بانک هیچ ضرری را متوجه مرتهن نخواهد کرد چون حق مرتهن نسبت همه قابل استناد است.
همان‌طور که در قانون مدنی رهن مکرر مورد پذیرش است و در مورد فروش ملک در رهن بانک هم همین قاعده جاری و ساری است.
ولی همان‌طور که بیان شد در مورد فروش ملک در رهن بانک نظرات و رویه‌های و آرای متفاوتی مشاهده می‌شود بهتر از مساعدت و راهنمایی یک وکیل مجرب و باتجربه استفاده شود.
نویسنده: حمیدرضا درویش، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
