عرف و قانون در نظم و اجرای هنجارها و جلوگیری از ناهنجارها نقش مهمی ایفا می‌کند به همین دلیل هم قانون تملک آپارتمان ها و اصلاحات اجرایی آن تصویب شد این قانون به عنوان مهم‌ترین و اصلی ترین قانون کشور ما برای نظم آپارتمان‌ها برای اولین بار در سال ۱۳۴۲ به تصویب رسید و در سال ۱۳۷۶ بازنگری و اصلاح شد
مالکان ساختمان بر اساس صراحت مواد قانونی مجاز به بهرمندی از قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان است اما به ازای این استفاده بنا به حکم قانون مکلف به رعایت تکالیفی نیز می باشد از جمله پرداخت هزینه های مشترک ، مشارکت در کاره های ساختمان و… ولیکن مالک در استفاده از ملک خود دارای آزادی مطلق نبوده و نمیتواند به ازای بهرمندی از ملک خود موجبات تضرر سایرین را فراهم سازد زیرا قاعده تسلیط به واسطه قاعده لاضرر و قاعده عدم سو استفاده از حق دارای ممیزهای می‌باشد.
از سوی دیگر مالکین ممکن است در اثر توافق و طی تنظیم قراردادی خود را ملزم به رعایت اصول نماید جدا از این دو تکلیف برخی تکالیف نیز ریشه در اخلاق فردی دارند که دارای اهمیت زیادی است و تعالیم دینی بسیار بر آنها تاکید داشته در حالی که در زندگی آپارتمان نشینی رعایت این امر تا حد زیادی رنگ باخته است.
بخش اختصاصی
بخش هایی که در سند مالکیت ذکر شده و متعلق به مالک است و مالک می‌تواند هر تصرفی در آن انجام دهد اما هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکین در محل یاد در شکل یا در سردر یا نمای ساختمان در قسمت اختصاصی خود تغییرات بدهد.
قسمت مشترک
آن قسمت هایی که به صورت مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده همه شرکا هستند و حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند واحد نبوده و کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستند به صورت مشاعی تعلق می‌گیرد تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک انشعاب برق آسانسور راهرو راه پله لوله ها سیم های برق اسکلت ساختمان پشت بام درو پنجره ها قسمت عمومی حیاط نمای ساختمان جز قسمت مشترک هستند.
هزینه های مشترک ساختمان
مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت زیر بنای اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود
بنابر اشعار ماده ۲۵ آیین نامه اجرای قانون تملک آپارتمان ها هزینه های مشترک عبارت است از :
۱) هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات وتجهیزات مربوط
۲) هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر
بر اساس ماده فوق الذکر هزینه های مشترک عبارتست از : هزینه سرویس تاسیسات هزینه مصرف آب برق گاز ( عمومی) هزینه باغبانی هزینه تعمیرات هزینه ی سرایداری پرسنل کارکنان ساختمان هزینه سرویس آسانسور ..
حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
یکی از مسائلی که در قانون مورد توجه قرار گرفته تجدید بنای ساختمان است یعنی عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است در این شرایط اگر موارد زیر صدق کنند تجدید بنا صورت می‌گیرد ۱- بیک خطر جانی و مالی برود ۲- اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق باشند ۳- دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد ۴- مسکن استیجاری مناسب برای مالکین که موافق تجدید بنا نبودند تامین شود در نهایت پس از اتمام بازسازی سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه ها تعیین شده و از اموال آن ها از جمله همان واحد استیلت می کنند اجاره خانه مالکین اقلیت هم از اموال آنها استیفا می شود.
نویسنده: زهرا کچویی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
