یکی از قراردادهای رایجی که امروزه در روابط اجتماعی و تجاری افراد کاربرد بسیاری دارد؛ قرارداد اجاره املاک است. براساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود که در هنگام بهره وری از مورد اجاره به موجر، اجاره بها پرداخت می‌کند. در مقاله حاضر قصد داریم به برخی از مقررات و قوانین مربوط به تخلیه ملک و انواع تخلیه ملک بپردازیم.
در حقیقت موجر و مستاجر ضمن قرارداد اجاره تعهد می‌کنند که در برابر یکدیگر وظایفی را عهده دار شوند؛ اگر چنانچه تعهدات قراردادی من جمله پرداخت اجاره بهای ماهیانه، حفظ و نگهداری عین مستاجره، انقضای مدت اجاره و غیره از طرف مستاجر نقض شود، مالک می‌تواند طبق مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر، حکم یا حسب مورد دستور تخلیه ملک خود را از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره اخذ نماید. هرچند اکیدا توصیه می شود در هنگام تخلیه ملک خود با یک وکیل حقوقی متخصص از موسسه حقوقی معتبر مشورت نمایید اما برای آشنایی شما در این مقاله به نکات ضروری و حقوقی لازم که باید در هنگام تخلیه ملک به آن دقت کنید اشاره می شود.
تخلیه ملک تجاری
یکی از مواردی که مالک ملک تجاری می‌تواند، تقاضای تخلیه مورد اجاره را طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از طریق دادگاه ارائه کند؛ زمانی است که شخص مالک قصد استفاده از ملک مزبور را به عنوان ملک تجاری جهت بهره‌مندی از حق کسب و پیشه خود داشته باشد در این حالت مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه خود خواهد بود. به این ترتیب مالک ملک تجاری باید درخواست خود را تحت عنوان تخلیه ملک تجاری به دادگاه صلاحیت دار ارائه نماید و در صورتی که دادگاه، وی را محق تشخیص دهد؛ حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می‌کند.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت نصف حق سرقفلی
وکیل حقوقی بیان می‌کند براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اگر چنانچه در انتقال مورد اجاره توسط مستاجر ملک تجاری به اشخاص ثالث، وی رضایت مالک را در این خصوص اخذ نکرده باشد؛ مالک ملک تجاری می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر ملک تجاری؛ تخلیه مورد اجاره را از دادگاه تقاضا کند.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل حق سرقفلی
یکی از مواردی که مالک ملک تجاری در خصوص املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی می تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را از دادگاه نماید؛ هنگامی است که مالک قصد استفاده از محل مغازه خود را به عنوان سکونت داشته باشد. دادگاه در صورتی که این امر را تشخیص دهد، حکم تخلیه ملک تجاری را صادر می‌کند. در این حالت مالک ملک تجاری باید حق سرقفلی را به صورت کامل به مستاجر پرداخت نماید.
تخلیه ملک تجاری جهت تخریب و نوسازی
در مورد قراردادهای اجاره املاک مربوط به پیش از سال ۱۳۷۶ تحت شرایطی مالک این املاک می تواند، درخواست تخلیه مورد اجاره را از دادگاه نماید؛ در هنگام اخذ پروانه ساختمانی توسط مالک ملک تجاری و تصمیم وی جهت تخریب و نوسازی ملک مزبور؛ در این صورت موجر پیش از آنکه حکم به محکومیت خوانده مبنی بر تخلیه عین مستاجره صادر شود؛ باید حق سرقفلی را به قیمت عادله روز به وی پرداخت نماید. وکیل حقوقی متخصص ادامه می‌دهد اگر چنانچه اقدام مذکور ظرف یک سال در جهت ساخت و ساز انجام نشود؛ مستاجر ملک تجاری می‌تواند درخواست لغو اثر از حکم دادگاه را نماید و مجددا به فعالیت تجاری خود در ملک مورد اشاره ادامه دهد.
حق کسب و پیشه چیست ؟
یکی از موضوعات مهمی که همواره در تخلیه املاک تجاری مورد بحث قرار می‌گیرد حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد درواقع این حق به مرور زمان و به صورت تدریجی برای مستأجر ملک تجاری به وجود می آید. به این ترتیب پس از اینکه مستأجر به واسطه فعالیت و کارکرد خود در ملک مزبور به اعتبار لازم دست پیدا کرد، برای وی حقی به وجود می آید که در قانون تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می‌شود.
وکیل حقوقی می‌گوید حق کسب و پیشه یا تجارت به معنای این است که مالک نمی‌تواند پس از انقضاء مدت قرارداد اجاره، مستاجر را ملزم به تخلیه ملک تجاری مزبور نماید، چراکه قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌گردد. در این صورت تا هر زمان که مستاجر تمایل به استفاده از منافع ملک تجاری داشته باشد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد.
موسسه حقوقی زعفری رحقی بهترین وکیل حقوقی متخصص را در اختیار شما قرار می دهد، برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه تخلیه ملک تجاری و نحوه استرداد ودیعه اجاره و مسائل قانونی آن میتوانید با استفاده از شماره های موجود در سایت، مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید.
تخلیه ملک اداری
یکی از مشکلات بسیار مهمی که در زمان انقضاء مدت اجاره امکان رخ دادنش محتمل است؛ عدم تخلیه ملک اداری مورد اجاره توسط مستاجر می‌باشد. قانونگذار در اینجا شرایطی را پیش بینی نموده است که با انقضاء موعد قرارداد، موجر بتواند تخلیه ملک اداری خود را از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اداری تقاضا کند. در این زمینه توصیه اکید می‌شود تا از وکیل حقوقی متخصص در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایبد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در صورتی که مستاجر ملک اداری اجاره بهای ملک مورد اجاره را سه ماه یا بیشتر از آن پرداخت نکند یا آنکه اقدامی را برخلاف مفاد قرارداد اجاره انجام داده باشد به عنوان مثال تغییر کاربری ملک مزبور از اداری به مسکونی یا تجاری، موجر می‌تواند به موجب قانون درخواست تخلیه ملک اداری را از مراجع ذی ربط حسب مورد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اداری نماید.
تخلیه ملک استیجاری
قرارداد اجاره املاک استیجاری از جمله تعاملات حقوقی است که امروزه مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است بدین صورت که تخلیه ملک استیجاری موجب طرح اختلافات و دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری شده است. در خصوص تخلیه ملک استیجاری، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ملاک عمل قرار می‌گیرد لیکن عموامل دیگری همانند مقررات قانون مدنی و شرایط قراردادی میان موجر و مستاجر نیز هستند که در صدور حکم تخلیه ملک استیجاری مطمح نظر قرار می‌گیرد.
همچنین وکیل حقوقی بیان می‌کند براساس قانون در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
یکی از سوالاتی که ممکن است برای شخص موجر در هنگام تخلیه ملک خود و طرح دادخواست پیش بیاید این است که اساسا دستور تخلیه و حکم تخلیه چه تفاوتی با یکدیگر دارند. در ظاهر این دو عنوان حقوقی شباهت بسیاری به یکدیگر دارند و بسیاری از افراد تصور می‌کنند که بر یک معنا صدق می‌کند و آن هم تخلیه ملک است؛ اما درواقع اینگونه نیست و باید به این نکته توجه شود که عبارات و کلمات حقوقی که در قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر آمده است اصطلاحا دارای بار معنایی متفاوتی از یکدیگر می‌باشند.
وکیل حقوقی ادامه می‌دهد در واقع طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شرایط قرارداد اجاره ای که به درستی تنظیم شده را بیان کرده است در این ماده اشاره می‌کند که قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد اگر چنانچه مقرراتی که در این ماده آمده است مانند تنظیم قرارداد در دو نسخه، امضای موجر و مستاجر ذیل قرارداد وغیره یا اینکه به نوعی شرایط شکلی یک قرارداد اجاره عادی رعایت شده باشد بایستی دستور تخلیه ملک را طبق ماده ۹ قانون شورا های حل اختلاف از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست نمود.
با توجه به پیچیدگی های حقوقی که در تخلیه ملک وجود دارد، پیشنهاد می‌شود از وکیل حقوقی متخصص از یک موسسه حقوقی معتبر در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
در خصوص حکم تخلیه نیز باید گفت هنگامی که قرارداد اجاره عادی که در دفتر املاک تنظیم شده است شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ را نداشته باشد و نتوان دستور تخلیه ملک مزبور را درخواست نمود؛ بایستی از شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره تقاضای حکم تخلیه را بنماییم، وکیل حقوقی می‌گوید چراکه قرارداد اجاره در اینجا اساسا فاقد شرایطی است که قانون مقرر کرده است؛ در این صورت باید توجه داشت که برای درخواست حکم تخلیه ملک حتما مدت اجار منقضی شده باشد زیرا در صورت بقاء مدت اجاره دادخواست مورد طرح با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد.
استرداد ودیعه اجاره
در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، اصولا مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض الحسنه توسط موجر از مستاجر اخذ می‌گردد، این مبلغ برای جبران خسارتی است که در آینده امکان وارد آمدن آن توسط اقدامات مستاجر خواهد بود. این خسارات را می‌توان شامل عدم پرداخت اجاره بها و یا خسارات مالی که به جهت سوء استفاده از ملک و یا حتی به علت عدم پرداخت تعهدات مالی آبونمان در قرارداد دانست.
در حقیقت با پایان یافتن قرارداد اجاره و تمدید نکردن آن توسط طرفین قرارداد، چنانچه پولی بابت ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت شده باشد، باید به وی برگردانده شود و پرداخت نکردن آن به مستاجر یک نقض تعهد قراردادی از باب امانت قانونی خواهد بود؛ زیرا با انقضاء مدت قرارداد اجاره، این تعهد که مبنی بر استرداد مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه توسط موجر به مستاجر می باشد، یک فرض قانونی و تعهد قراردادی می‌باشد. با این حال وکیل حقوقی بیان می‌کند این احتمال می‌رود که موجر از استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر به بهانه‌‌های واهی خودداری نماید و از پرداخت مبلغ مذکور به وی طفره رود. در این حالت شخص مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، مبلغ ودیعه یا همان پول پیش خود را از موجر مطالبه کند. اگر چنانچه در خصوص شرایط مطالبه ودیعه اجاره و مقررات مربوط به آن سوالی دارید میتوانید از وکیل حقوقی متخصص در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، دانشجوی حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
