امروز با توجه به افزایش جمعیت و روی آوردن مردم به زندگی شهری و آپارتمان نشینی به دلایل مختلف از جمله کمبود یا نبود امکانات در برخی شهرستان ها و روستاها، نبود فرصت های شغلی و سایر مواردی که مردم را با محدودیت مواجه ساخته است زندگی شهری و آپارتمان نشینی از اهمیت بسیاری برخوردار می باشد. در واقع در یک آپارتمان یا ساختمان برای رسیدگی و اداره امور ساختمان انتخاب یک مدیر یا هیات مدیره در آن ساختمان ضروری به نظر می رسد. در همین راستا برای برخی شبهه پیش می آید که آیا مدیریت ساختمان اجباری است ، در این پژوهش قصد داریم به مواردی همچون مدیریت ساختمان بر عهده کیست، آیا مدیریت ساختمان اجباری است ، تشریفات مربوط به مدیریت ساختمان، مسئولیت مدیر یا مدیران ساختمان و موارد دیگری مربوط به آن بپردازیم.
مدیریت ساختمان بر عهده کیست
پیش از این که به این مورد که آیا مدیریت ساختمان اجباری است بپردازیم لازم است بررسی کنیم که مدیریت ساختمان بر عهده کیست، در واقع زمانی که یک ساختمان به صورت کامل ساخته شود و مالکین آن در واحد های خود مستقر شوند، آن ساختمان از دو قسمت تشکیل شده است که یک قسمت از بنا اختصاصی است یعنی عرفا برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او تخصیص یافته است و قسمت هایی از بنا مشاع(مشترک) است یعنی تمامی مالکین ساختمان می توانند از آن استفاده نمایند. وکیل حقوقی بیان می‌دارد قسمت‌های اختصاصی ساختمان را خود مالک اداره خواهد کرد ولی قسمت های مشاع نیاز به مدیریت یک نفر یا هیاتی متشکل از مدیران ساختمان می باشد. بنابراین برای مدیریت ساختمان باید مدیر یا مدیرانی از سوی مالکین انتخاب شوند و این فرآیند نیاز به طی مراحل و تشریفاتی دارد که به آن خواهیم پرداخت.
قسمت های مشاع ساختمان
بر اساس ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، قسمت هایی از ساختمان و زمین های آن و همچنین متعلقات آن‌ها که به صورت مستقیم و غیر مستقیم مورد استفاده تمام مالکین می باشد، مشترک محسوب می شود، در واقع قسمت های مشاع را تمام مالکین که شریک یکدیگر محسوب می شوند می‌توانند استفاده نمایند و هیچ مالکی نمی‌تواند به صورت انحصاری از آن‌ها استفاده نماید. حتی گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک به این دلیل که ممکن برای دیگر مالکین ممانعت یا مزاحمت در استفاده ایجاد نماید امکان پذیر نیست. برخی از قسمت های مشاع ساختمان شامل زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد، تاسیسات قسمت های مشترک از چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخشویخانه، تابلو های برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و… می‌باشد. پس با توجه به اهمیت این مورد و اختلافات موجود بین مالکین ساختمان که آیا مدیریت ساختمان اجباری است ، مشاوره با یک وکیل حقوقی اهمیت زیادی دارد.
تشریفات مربوط به مدیریت ساختمان
با توجه به رایج بودن اختلافات بین مالکین، یک ساختمان برای تعیین مدیر برای ساختمان و اینکه آیا مدیریت ساختمان اجباری است و همچنین ضرورت اداره قسمت های مشاع یک ساختمان، در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، تعیین مدیر و نحوه اداره امور ساختمان و تشریفات مربوط به آن ها پیش بینی شده است.
۱. در صورتی که تعداد مالکین ساختمان از سه نفر بیشتر باشد یعنی مالکین حداقل چهار نفر باشند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.
۲. زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، در صورتی که هیچ توافقی بین مالکین وجود نداشته باشد، به موجب اکثریت مطلق آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورتی که اکثریت مذکور حاصل نشود، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین خواهد بود.
۳. پس از تشکیل مجمع عمومی، ابتدا مالکی به عنوان رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا اشخاصی خارج از مالکین انتخاب می شود، مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل شود.
۴. برای اینکه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نمایندگان آن ها ضروری است، در صورتی که این اکثریت در جلسه مجمع عمومی حاصل نشود جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، در صورتی که در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشود جلسه برای پانزده روز دیگر تجدید و تصمیمات این جلسه با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود.
۵. وکیل حقوقی بیان می دارد ممکن است یکی از مالکین به جای خود فردی را به عنوان نماینده تعیین نماید که در این صورت قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. همچنین در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخص حقوقی باشد، نماینده آن بر اساس قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.
۶. در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی مالکین انتخاب و معرفی نمایند.
وکیل حقوقی بیان می دارد این مجمع عمومی با تشریفات فوق تشکیل می شود و در مورد تعیین رئیس مجمع عمومی، انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آن ها، تصمیم گیری نسبت به اداره امور ساختمان، تصویب گزارش مربوط به درآمد های سالانه، اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا، تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان تصمیم گیری می نمایند. همچنین تمام تصمیم های مالکین باید در صورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود، ممکن است در این جلسه مجمع عمومی، برخی از مالکین غایب باشند که در این صورت تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکای غایب اطلاع داده شود، تصمیمات مجمع عمومی برای همه مالکین الزام آور می باشد.
مسئولیت و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان
مدیر یا مدیران ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند. تصمیماتی که در خصوص اداره ساختمان اتخاذ می کنند باید با اکثریت آراء باشد، مدیر یا مدیران ساختمان در واقع امین محسوب می شوند و در صورت ارتکاب تقصیر، مسئولیت مدنی خواهند داشت، همچنین با توجه به قائم به شخص بودن سمت مدیریت آن ها، نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند، همچنین مدیر یا مدیران ساختمان باید تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
موسسه حقوقی زعفری با همکاری وکلای حقوقی آمادگی لازم را برای ارائه مشاوره حقوقی در خصوص قوانین مربوط به تملک آپارتمان ها و سایر دعاوی حقوقی دارا می باشد.
آیا مدیریت ساختمان اجباری است
در مورد اختلافات بین مالکین آپارتمان ها معمولا بحث سر این است که ممکن است هیچ مالکی مدیریت ساختمان را به عهده نگیرد و ممکن است این شبهه وجود داشته باشد که آیا مدیریت ساختمان اجباری است یا اینکه آیا می توان مالکی را به اجبار به عنوان مدیر تعیین کرد، در واقع بر اساس قوانین مربوط به تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، تشکیل مجمع عمومی مالکین و تعیین مدیر یا مدیران ساختمان ضروری است ولی برای تعیین مدیر یا مدیران باید رضایت آن ها باشد و به اجبار نمی توان کسی را به عنوان مدیر ساختمان تعیین نمود، وکیل حقوقی بیان می دارد در هر صورت خواه مدیر یا مدیران تعیین شوند یا نشوند، هزینه های مشترک باید پرداخت شود و مقررات مربوط به استفاده از قسمت های مشاع باید رعایت شود.
نتیجه
وکیل حقوقی پاکدشت مقرر می دارد اختلافات بین مالکین آپارتمان ها به خصوص در قسمت های مشاع و اداره ساختمان امر معمولی است، در برخی موارد با توجه به مسئولیت مدیر یا مدیران ساختمان برای برخی شبهه ایجاد می شود که آیا مدیریت ساختمان اجباری است و اینکه به اجبار می توان مالکی را به عنوان مدیر ساختمان تعیین کرد، در واقع تعیین مدیر یا مدیران برای ساختمان اجباری است ولی اجبار کردن مالکی برای به عهده گرفتن مدیریت ساختمان ممکن نمی باشد.
نویسنده: امیر نژاد محمدی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
