حق سرقفلی موضوعی است که امروزه بسیار مورد توجه قرار میگیرد؛ شاید تا کنون تبلیغاتی را در خصوص واگذاری سرقفلی املاک تجاری یا مغازه ها دیده باشید.
سوالی که احتمالا برای بسیاری از افراد به وجود می‌‌آید این است که بالاخره حق سرقفلی املاک تجاری چیست؟ اصطلاحا تملیک منافع املاک تجاری در صورت واگذاری سرقفلی چگونه انجام می شود؟ در نوشتار حاضر به مفهوم حق سرقفلی و مصادیق آن خواهیم پرداخت.
سرقفلی چیست ؟
سرقفلی مفهومی است که در گذشته و از زمان های بسیار قدیم مورد توجه تجار و بازرگانان بوده است با این توضیح که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، مستاجر ملک تجاری، گاهی اوقات ممکن است وجهی را در همان ابتدای قرارداد اجاره به عنوان حق سرقفلی به موجر بپردازد؛ در اینصورت مالک ملک مکلف است تا در صورت انقضاء مدت اجاره، مجددا آن ملک را به مستاجر اجاره داده و قرارداد اجاره را با او تمدید نماید. همچنین مستاجر در زمان تخلیه ملک تجاری می‌تواند مبلغ مذکور را به بهای عادله روز که از طریق محاکم قضایی قابل محاسبه است، مجددا از مالک ملک تجاری دریافت نماید.
سرقفلی منقول است یا غیر منقول ؟
در علم حقوق اموال و دارایی اشخاص به دو دسته کلی منقول و غیر منقول تقسیم می‌گردد.
اموال منقول در قانون مدنی به اموالی گفته می‌شود که قابلیت نقل و انتقال از محلی به محل دیگر بدون وارد آوردن آسیب به خود یا آن محل را داشته باشد؛ مانند صندلی، کتاب، فرش و…
اموال غیر منقول نیز به اموالی اطلاق می‌گردد که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن نباشد اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که حمل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا آن محل شود؛ مانند ملک، خانه و…
مهمترین خصوصیت حق سرقفلی، حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع املاک تجاری می باشد.
مطابق ماده ۱۸ قانون مدنی حق انتفاع از اشیاء غیرمنقوله مانند حق سکنی، حق عمری و حق ارتفاق نسبت به ملک افراد دیگر نسبت به دعاوی غیر منقول از قبیل تقاضای خلع ید و مانند آن تابع اموال غیر منقول می باشد.
بنابراین جدا نمودن حق سرقفلی از محل مورد اجاره ممکن نبوده و حق سرقفلی وابسته به مال غیر منقول است؛ در نتیجه حق سرقفلی یک مال غیر منقول تبعی می باشد و در صورت بروز هرگونه اختلاف میان طرفین، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صلاحیت رسیدگی به این اختلاف را دارد.
سرقفلی بعد از فوت:
حق سرقفلی در املاک تجاری مانند سایر اموال و دارایی های متوفی به وراث وی انتقال می‌یابد و ورثه به جانشینی متوفی حقوق او را به ارث می برند.
در جایی که ورثه در حق سرقفلی که موضوع ارث قرار گرفته است اختلاف پیدا کنند، می توانند با مراجعه به دادگاه صلاحیت دار، واگذاری و یا فروش حق سرقفلی را درخواست نمایند با توجه به پیچیدگی های خاص این موضوع پیشنهاد می شود از وکیل متخصص در امور راجع به حق سرقفلی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
سرقفلی مغازه و املاک تجاری:
گفته شد سرقفلی حقی است که در ابتدای قرارداد اجاره، با تادیه وجهی توسط مستاجر به مالک ملک تجاری، وی صاحب منافع و اعتبار به دست آمده ناشی از کسب و کار قبلی خود می گردد.
انواع سرقفلی مغازه:
سرقفلی برآمده از حق کسب و پیشه:
منظور از سرقفلی مغازه در اینجا حقی است که در اثر شهرت و اعتبار قبلی به وجود آمده باشد و موضوع مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و پیش از آن میباشد.
حق سرقفلی واقعی مغازه:
در این جا اصطلاحا انتقال مالکیت عینی صورت نمی گیرد و مالک تنها حق سرقفلی ملک تجاری را واگذار می نماید. با این توضیح که حق سرقفلی مورد بحث چیزی جدای از مالکیت عین بوده و صرفا ناظر بر منافع ملک تجاری می باشد.
انتقال سرقفلی مغازه:
انتقال اختیاری: در این حالت حق سرقفلی مغازه با ثبت در دفاتر اسناد رسمی و به صورت یک سند رسمی و رضایت مالک حق سرقفلی به شخص ثالث منتقل می گردد.
انتقال قضایی: منظور انتقالی است که با صدور حکم قطعی دادگاه محقق می شود.
انتقال قهری: با فوت دارنده حق سرقفلی، حقوق او در رابطه با اجاره سرقفلی املاک تجاری به وراث قهراً منتقل می گردد.
قانون سرقفلی مغازه:
مطابق فصل دوم از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در مورد املاک استیجاری هرگاه مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد؛ اختیار دارد مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره جهت واگذاری حق خود وجهی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان حق سرقفلی دریافت نماید؛ مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به دیگری از او سلب شده باشد (منطوق ماده ۶)
در حقیقت قانونگذار ایران با پیروی از نظر مشهور فقهای امامیه حق سرقفلی را نوعی حق تقدم در تملیک منفعت از عین مستاجره دانسته اند.
موضوع دیگری که در قرارداد های اجاره از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است؛ حاکمیت مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر می باشد. در واقع باید گفت املاک تجاری که پیشینه فعالیت تجاری و قراردادی آن ها به قبل از سال ۱۳۷۶ مربوط می شود از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیروی می کنند و همچنین قرارداد های اجاره ای که به پس از سال ۱۳۷۶ مربوط می شوند تابع قانون جدید می باشند.
سرقفلی مغازه در پاساژ:
قراردادی که با قصد اجاره سرقفلی املاک تجاری در پاساژ میان موجر و مستاجر بسته می‌شود متضمن حقوق ناشی از روابط قراردادی در املاک استیجاری بوده و تحت حاکمیت قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر می باشد.
سرقفلی مغازه اوقافی:
در خصوص املاک تجاری موقوفه بایستی به این نکته توجه نمود که در حقیقت این املاک شخصیت حقوقی جداگانه ای دارند و اصولاً متولی عهده دار آن می باشد؛ همچنین امور مربوط به اینگونه املاک از قبیل اجاره دادن آن با متولی مغازه اوقافی است. نکته دیگر اینکه در صورت فوت یا حجر متولی قرارداد اجاره به قوت خود ادامه خواهد یافت.
در مورد نحوه پرداخت سرقفلی مغازه اوقافی باید گفت این سرقفلی برطبق نظر کارشناس و با توجه به قیمت عادله روز به نفع مال موقوفه تعیین و پرداخت می گردد؛ همچنبن براساس ماده ۴ از آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب سال ۱۳۶۵ هرگاه مستاجر بخواهد واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است به دیگری منتقل نماید باید با کسب موافقت متولی و اداره حج و اوقاف و امور خیریه ۱۰٪ کل سرقفلی محل را که کارشناس دادگستری یا خبره محلی تعیین می کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که در گذشته سرقفلی را به موقوفه پرداخت کرده باشد؛ ۱۰٪ مبلغ مزبور نسبت به مابه التفاوت سرقفلی محاسبه و دریافت می گردد.
واگذاری حق سرقفلی به اشخاص ثالث:
یکی از روش های واگذاری و یا انتقال حق سرقفلی املاک تجاری به اشخاص ثالث، واگذاری این حق به صورت اختیاری می باشد؛ در حقیقت اعتبار بخشی به این انتقال مستلزم ثبت آن به صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی می باشد.
همانطور که بیان شد؛ در انتقال حق سرقفلی اماکن تجاری به اشخاص ثالث باید در زمان انعقاد قرارداد اجاره عبارت (حق انتقال به دیگری را دارد) به صراحت درج گردد؛ در غیراینصورت مالک حق سرقفلی اجازه انتقال این حق را به اشخاص ثالث نخواهد داشت. همچنین در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر، چنانچه مالک حق سرقفلی اقدام به واگذاری یا فروش آن نماید؛ مالک مغازه می تواند با پرداخت نصف سرقفلی به خریدار، ملک تجاری را تخلیه نماید.
از زمان انتقال حق مزبور، انتقال گیرنده مالک حق سرقفلی بوده و بر اساس قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر، موجر باید در انقضاء مدت اجاره مبلغی را که در ابتدا به عنوان حق سرقفلی اخذ کرده بود را به نرخ عادله روز به مستاجر بپردازد.
آیا دکه ها و غرفه های تجاری مشمول حق سرقفلی می شوند ؟
یکی از موضوعاتی که شاید امروزه بسیاری از نهادها و ارگان‌های دولتی و غیردولتی با آن مواجه هستند؛ بحث روابط قراردادی در املاک مورد اجاره یا اصطلاحا تعیین تکلیف وضعیت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه این املاک میباشد که در مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر مورد سوال قرار میگیرد.
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در مورد غرفه ها، دکه ها یا املاک تجاری مرتبط با بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان (املاکی که بعدها در اختیار این دو سازمان قرار گرفت)، سازمان ایرانگردی و یا غرفه‌هایی که شهرداری در اختیار مردم قرار می‌دهد مشمول حق کسب و پیشه نبوده و بر این اساس روابط استیجاری این ارگان‌ها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ خواهد بود.
حق سرقفلی برای اشخاص حقوقی
همانطور که اشخاص حقیقی می توانند دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه شوند؛ اشخاص حقوقی مانند شرکت ها و سازمان های دولتی و غیر دولتی هم قابلیت دارا شدن حق مذکور را دارند با این تفاوت که حق سرقفلی در مورد اشخاص حقوقی جزء دارایی شرکت محسوب شده و در ترازنامه ای که هر ساله به تصویب مجمع عمومی می رسد این حق جزء دارایی های شرکت به حساب می آید و در ترازنامه نیز ذکر می گردد؛ اما در رابطه با حق کسب و پیشه اینگونه نمی باشد؛ در حقیقت حق کسب و پیشه به واسطه اینکه ناشی از عمل و رفتار شرکت در املاک تجاری بوده و یک حق مکتسب بدون تادیه مبلغ در ابتدای اجاره می باشد؛ بنابراین این حق جزء اموال و دارایی شرکت مانند سایر دارایی های ذکر نمی شود و در ترازنامه نیز آورده نمی شود.
حق سرقفلی مختص املاک تجاری است
یکی از نکات مهم در خصوص حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی که بایستی به آن توجه شود؛ این است که حقوق مزبور تنها به املاک تجاری اختصاص دارد و نه املاک غیر تجاری. بنابراین اگر مالک ملک مسکونی یا غیر تجاری، ملکی را اجاره دهد و مستاجر این ملک در آن محل فعالیت های تجاری انجام دهد، این فعالیت ها باعث ایجاد حق کسب و پیشه نمی شود و مستاجر به این بهانه نمی تواند ملک را تخلیه نکند یا مطالباتی را از مالک مورد اجاره درخواست نماید.
تخلیه ملک تجاری جهت تخریب و نوسازی
در خصوص قراردادهای اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ مالک این املاک می تواند در مواردی، تقاضای تخلیه مورد اجاره را نماید؛ یکی از این موارد زمانی است که مالک ملک تجاری، پروانه ساختمانی دریافت کرده است و قصد تخریب و نوسازی ملک مورد اشاره را دارد؛ در این حالت موجر پیش از صدور حکم به محکومیت خوانده مبنی بر تخلیه عین مستاجره بایستی حق سرقفلی را به قیمت عادله روز به وی پرداخت نماید. لیکن چنانچه ظرف یک سال اقدام مذکور در جهت ساخت و ساز انجام نشود؛ مستاجر می تواند تقاضای لغو اثر از حکم دادگاه نموده و مجددا به فعالیت تجاری خود در ملک مزبور ادامه دهد.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت نصف حق سرقفلی
اگر مستاجر ملک تجاری که مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ میباشد در انتقال مورد اجاره به اشخاص ثالث از طرف مالک رضایت نداشته باشد؛ مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق کسب و پیشه به مستاجر ملک تجاری؛ تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل حق سرقفلی
در خصوص املاک تجاری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یکی از مواردی که مالک ملک تجاری به استناد آن می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه کند؛ حالتی است که مالک بخواهد از محل مغازه خود به عنوان سکونت استفاده نماید؛ دادگاه در صورت تشخیص بر وقوع این امر، نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام می نماید. در اینصورت مالک ملک تجاری بایستی حق سرقفلی را به نحو کامل به مستاجر پرداخت نماید.
حق کسب و پیشه مختص فعالیت های تجاری است
یکی از نکات مهمی که در خصوص حق کسب و پیشه باید در نظر داشته باشیم آن است که حق مزبور به فعالیت های تجاری اختصاص دارد؛ بنابراین اگر حتی ملک تجاری در اجاره شخصی که به طبابت یا وکالت در دادگستری مشغول است قرار گیرد؛ این افراد در آینده نمیتوانند حق کسب و پیشه خود را مطالبه نمایند. زیرا این فعالیت ها با وجود درآمد نسبی که دارند به دلیل آنکه ماهیت اینگونه از فعالیت ها غیر تجاری است؛ لذا حق کسب و پیشه به این قسم از فعالیت ها تعلق نخواهد گرفت.
شهرهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
باید به این نکته توجه داشته باشیم؛ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که در آن حق کسب و پیشه از اهمیت بالایی برخوردار است، صرفا در شهرهایی که این قانون نشر آگهی شده است قابلیت اجرایی دارند و همچنین در شهرهایی که این قانون به صورت آگهی منتشر نشده است قابل اجرا نخواهد بود. به عنوان مثال در شهرهای تهران، ورامین، شهرری، قرچک و پیشوا قانون مزبور اجرا می شود؛ اما در شهری مانند پاکدشت به جهت عدم نشر آگهی، این قانون قابلیت استناد را نداشته و افراد نمی توانند با استناد به قانون سال ۱۳۵۶ تقاضای حق کسب و پیشه را از مالک املاک تجاری نمایند.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، دانشجوی حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
