امروزه با توجه به نیاز افراد جامعه به برقراری ارتباط با یکدیگر جهت رفع نیاز، ناچار به انعقاد عقود و قراردادهایی با یکدیگر می باشند تا با قراردادن خواسته‌های خود در قرارداد، به صورت رسمی بتوانند به نیازهای خود دست پیدا کنند. طبیعی است در قراردادی بیم آن می‌رود که خلف وعده ای از سوی طرف دیگر صورت پذیرد. بنابراین برای اجرای درست قرارداد، نیاز به یک تضمین احساس می شود. یکی از مواردی که به عنوان تضمین در قراردادها مورد استفاده قرار می گیرد، وجه التزام است. این امر ممکن است در یک قرارداد اجاره نمایان شود. برای مثال موجر برای اینکه مستاجر سر موعد اقدام به تخلیه ملک نماید وجه التزام تعیین نماید. وکیل حقوقی بیان می دارد وجه التزام در قرارداد اجاره بسیار کاربرد دارد. پس در این پژوهش به مباحثی همچون تعریف وجه التزام، وجه التزام در قرارداد اجاره، فایده تعیین وجه التزام در قرارداد اجاره و مباحث مرتبط با موضوع می پردازیم.
تعریف وجه التزام
واژه التزام در لغت به معنای پایبند بودن، امری را بر عهده گرفتن می باشد، در اصلاح حقوقی، نوعی شرط ضمن عقد می باشد که معمولا یکی از طرفین برای اینکه تضمینی در اجرای تعهد توسط طرف دیگر وجود داشته باشد، در عقد قرار می دهد. پس اگر در قراردادی متعهد سر موعد تعهد خود را اجرا نکند باید مبلغی را که بین طرفین توافق شده است به متعهدله بپردازد، به این مبلغ وجه التزام می گویند. در قراردادهایی که وجه التزام تعیین شده است در صورت بروز اختلاف، مشاوره با یک وکیل حقوقی ضروری به نظر می رسد.
وجه التزام در قرارداد اجاره
یکی از قراردادهایی که وجه التزام در آن مرسوم است قرارداد اجاره می باشد. وکیل حقوقی دماوند توضیح می‌دهد وجه التزام در قرارداد اجاره نوعی تضمین اجرای تعهد از سوی مستاجر می باشد. این وکیل حقوقی اضافه کرد در واقع وجه التزام در قرارداد اجاره یک مبلغ معینی است که توسط طرفین تعیین می‌شود. این توافق پس از ورود خسارت می باشد که ممکن است ناشی از عدم اجرا یا تاخیر در اجرا یا اجرای نادرست تعهد از سوی متعهد صورت گیرد. در خصوص وجه التزام در قرارداد اجاره باید گفت که بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی که مقرر می دارد: «اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت معین نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.». بنابراین اگر وجه التزام در قرارداد اجاره وجود داشته باشد و مستاجر در مفاد قرارداد اجاره، تخلف کند، باید مبلغ مورد توافق را به موجر بپردازد. وجه التزام در قرارداد اجاره ممکن است برای هر دو طرف قرارداد وجود داشته باشد. در واقع ممکن است در قرارداد اجاره هم برای موجر و هم مستاجر وجه التزام تعیین شود که در صورت تخلف هر دوی آن ها، مکلف اند مبلغ تعیین شده در قرارداد را به یکدیگر پرداخت نمایند که در این صورت این مبلغ تا حد برابری و با رعایت شرایط قانونی، تهاتر می شوند. وجه التزام در قرارداد اجاره، یک خسارت قراردادی محسوب می شود. برای مثال در عقد اجاره مستاجر باید از عین مستاجره نگهداری نماید و آسیبی به آن نزند. حال ممکن است برای تضمین این امر از سوی مستاجر، مبلغی تعیین شود تا در صورت تخلف و ورود خسارت، این مبلغ به عنوان خسارت به موجر پرداخت شود. پس در این قرارداد با توجه به حساس بودن موضوع، مشاوره با یک وکیل حقوقی موثر می باشد.
وجه التزام در قرارداد اجاره چه فایده ای دارد؟
وکیل حقوقی پردیس معتقد است وجه التزام در قرارداد اجاره و همینطور در سایر قراردادها، اجرای تعهد از سوی متعهد را تضمین می‌کند. اگر در قراردادی وجه التزام تعیین نشده باشد و متعهد سر موعد تعهد خود را اجرا نکند یا با تاخیر یا به صورت نادرست اجرا کند و موجب ورود خسارت به متعهدله شود، متعهدله برای دریافت خسارات خود باید به دادگاه مراجعه و سه عنصر را ثابت نماید:
۱. فعل زیانبار: متعدله باید ثابت کند که متعهد سر موعد تعهد خود را اجرا نکرده است یا با تاخیر یا به صورت نادرست اجرا کرده است.
۲. ورود ضرر: متعهدله باید ثابت نماید که از این فعل زیانبار، خساراتی به وی وارد شده است.
۳. رابطه سببیت: متعهدله باید ثابت نماید بین فعل زیانبار و ورود ضرر رابطه سببیت وجود دارد یعنی اگر متعهد سر موعد تعهد خود را اجرا می نمود خسارتی به متعهدله وارد نمی شد و علت ورود خسارت، معلول رفتار زیانبار متعهد می باشد.
حال فایده وجه التزام در قرارداد اجاره در اینجا نمایان می شود که در صورت وجود وجه التزام در قرارداد اجاره و همینطور سایر قراردادها، صرف عدم اجرای تعهد کافی می باشد. یعنی در واقع صرف اینکه متعهدله ثابت نماید که متعهد قرارداد را اجرا نکرده است می تواند مبلغ تعیین شده را دریافت نماید و نیازی به اثبات ورود خسارت و میزان خسارت وارد شده نمی باشد.
با توجه تخصصی بودن موضوع وجه التزام در قراردادها توصیه می‌شود با یک وکیل حقوقی از موسسه حقوقی معتبر مشاوره کنید.
آیا وجه التزام در قرارداد اجاره جایگزین اصل تعهد است؟
شاید برای برخی شبهه به وجود آید که در صورت وجود وجه التزام در قرارداد اجاره و بروز تخلف از سوی مستاجر و در نهایت پرداخت مبلغ مورد توافق به موجر، تعهد اصلی از بین می رود. در صورتی که این باور درست نیست، در قرارداد اجاره و سایر قراردادها که وجه التزام تعیین می شود در صورتی که تخلفی از سوی متعهد صورت بگیرد یعنی متعهد از اجرای تعهد خود امتناع کند، علاوه بر پرداخت وجه التزام، باید اصل تعهد را نیز اجرا نماید. برای مثال اگر وجه التزام در قرارداد اجاره تعیین شده باشد و مستاجر سر موعد ملک را تخلیه نکند علاوه بر پرداخت وجه التزام باید ملک را نیز فوری تخلیه نماید. همچنین وجه التزام در قرارداد اجاره ممکن است ناشی از عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای تعهد یا اجرای تعهد به صورت نادرست باشد. وکیل حقوقی بیان می دارد در خصوص وجه التزام در قرارداد اجاره دادگاه نمی تواند متعهد را به پرداخت بیشتر یا کمتر از مبلغ مورد توافق الزام نماید.
وجه التزام در قرارداد اجاره را چگونه دریافت کنیم؟
وکیل حقوقی پاکدشت بیان می‌دارد برای مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره باید ابتدا فرد به تعهد خود عمل نماید و طرف دیگر از اجرای تعهد خود امتناع نماید، یعنی موجر ملک را قرارداد به مستاجر تسلیم نماید و پس از انقضای مهلت قرارداد اجاره، مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند. در این صورت متعهدله باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید و دادخواست مطالبه وجه التزام را تقدیم نماید.
تفاوت وجه التزام حقوقی و کیفری
وکیل حقوقی اسلامشهر می‌گوید در قراردادها ممکن است یکی از طرفین یا هر دو آن ها، برای تضمین اجرای تعهد از سوی دیگری، وجه التزام تعیین نمایند تا در صورت عدم اجرای تعهد، مبلغ تعیین شده را به طرف دیگر پرداخت نماید. بحث کیفری موضوع به نحو دیگری است. در قانون آیین دادرسی کیفری به دادسرا اختیار داده شده است تا تحت شرایطی برای متهم قرار تامین کیفری صادر شود. قرار تامین کیفری تصمیمی است که برای دسترسی به متهم و حضور به موقع وی و جلوگیری از فرار یا مخفی شدن او و تضمین حقوق بزه دیده و همچنین برای جبران ضرر و زیان وی مقام قضایی پس از تفهیم اتهام و تحقیق لازم در مورد جرم در صورت وجود دلایل کافی، یکی از ده قرار تامین کیفری را صادر می نماید. یکی از این قرارها، قرار التزام به حضور با تعیین وجه التزام است. به این معنا که متهم باید مبلغی را برای تضمین حضور به موقع خود، در دادسرا بسپارد که بر این اساس هر زمان که دادسرا حضور متهم را لازم دانست، وی حاضر گردد و در صورتی که بدون داشتن عذر موجه در دادسرا حاضر نشود وجهی که برای تضمین حضور خود پرداخت نموده است توسط مرجع قضایی اخذ و به صندوق دولت واریز می شود.
نتیجه
در قرارداد اجاره یک مبلغ توافقی است که بر اساس آن اگر متعهد سر موعد تعهد خود را اجرا نکند یا با تاخیر یا به صورت نادرست اجرا نماید، باید مبلغ تعیین شده را به متعهدله پرداخت نماید و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت بیشتر یا کمتر از مورد توافق الزام نماید. وجه التزام در سایر عقود و قراردادها نیز کاربرد دارد و فایده آن این است که در صورت نقض تعهد، وجه التزام باید پرداخت شود و نیازی به اثبات ورود خسارت نمی باشد.
نویسنده: امیر نژاد محمدی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
