اصل جبران خسارت یکی از ضروری ترین و بنیادی ترین اصول در تملک قانونی دولت و شهرداری ها، نقش عمده ای در تامین حقوق مالکیت خصوصی دارد.ضعف و نارسایی قوانین، نظام اجرایی و گاه قضایی، مسایل و مشکلات عملی بسیاری را در این زمینه موجب شده که شناسایی اصول جبران خسارت در نظام سلب مالکیت و التزام به آن در چارچوب قوانین،مقررات و رویه‌های اجرایی و قضایی مربوطه ضروری و راهگشا است. در این مقاله سعی داریم اصول حاکم بر نحوه جبران خراست اراضی توسط دولت را بررسی کنیم.
نخست،اصل مشارکت که با شرکت دادن ذینفعان در تعیین میزان غرامت براولویت توسل به روش توافقی تاکید دارد.
دوم،اصل تسریع که پرداخت غرامت قبل از تملک و همچنین پرداخت آن در مهلت معقول و مناسب را لازم می‌داند.
سوم، اصل تعادل که در جهت بهینه‌سازی محاسبهی غرامت است. چهارم،اصل دادرسی ویژه که در صورت عدم توافق، احتساب غرامت را در صلاحیت مراجع قضایی تخصصی وا می نهد.
در نظام فعلی ایران روش غیر توافقی از سوی هیئت کارشناسان و به صورت نظر قطعی انجام می‌پذیرد که به نظر می‌رسد تامین‌کننده نظام‌مطلوب در این زمینه نیست.ارائه معیارهای مطلوب اصل جبران خسارت و روش های کارآمد آن گامی به سوی بهبود نظام جبران خسارت در سلب مالکیت ها شمرده می‌شود که کمتر به آنها توجه شده است و می‌توان از این اصول در تقنین، تفسیر و اجرای مربوط به حوزه سلب مالکیت بهره گرفت.
چنان که نهادهای دولتی و عمومی خودسرانه و بدون رعایت مصالح جامعه و بدون اخذ مجوز قانونی، ملک و زمین متعلق به دیگران را تصرف نمایند عمل آنان در حکم غصب است و باید یا خلع ید گردند یا به پرداخت بالاترین قیمت آن محکوم شوند. آنچه مورد سوال اکثر صاحب نظران در حوزه تملک املاک و اراضی قرار گرفته است تفاوت بین بهای روز و بهای عادله می باشد به نظر می رسد بهای عادله با قیمت روز متفاوت باشد چراکه قانونگذارکار عبث و بیهوده را دنبال نمی‌کند چهدآنکه در قانون هم از لفظ بهای روز و هم از بهای عادله سخن به میان آمده است و در نظرات مختلفی ابراز شده از سوی حقوقدانان و قضات محترم نیز چنین برمی آید که این دو متفاوت از یکدیگرند.
چنانچه نهادهای مزبور به منظور مصالح جامعه و برابر مقررات و اختیارات قانونی ملک و زمین متعلق به غیر را تصرف و تملک نمایند به لحاظ اصل عقلی و عقلایی تقدم حق جامعه بر فرد و اختیارات شرعی و قانونی نهادهای نظام اسلامی اصل عدم جواز تصرف در ملک غیر برداشته شده و تبدیل به اصل جواز میگردد. از همان زمان تصرف رابطه مالک باملک و زمین قطع می‌شود و دولت و نهادهای عمومی مالک ملک و زمین می شوند و ذمه آنها فقط به پرداخت قیمت عادله روز ملک به نرخ زمان تصرف و تملک در حق مالکین اراضی مشغول می گرددنه نرخ فعلی ملک در زمان مطالبه، لذا اگر مالک اراضی در زمان تصرف ملک توسط دولت قیمت آن را مطالبه نکرد و قیمت ملک افزایش پیدا کرد چون تاخیر در مطالبه قیمت ناشی از عملکرد مالک بوده دولت تکلیفی به پرداخت خسارت تاخیر تادیه قیمت ملک را ندارد ولی اگر مالک زمین در زمان تصرف آن توسط نهادهای عمومی و دولتی قیمت آن را مطالبه نمود لیکن نهادهای مذکور در پرداخت قیمت ملک و زمین و بدهی خود مماطله نمودند یا انکه دولت و نهادهای عمومی موظف بوده اند جهت تملک اراضی برخی تشریفات قانونی مثل اطلاع به مالک یا چاپ آگهی تملک در روزنامه را رعایت نمایند که رعایت نکرده و این امر باعث شده مالک از تصرف و تملک توسط دولت ولو از سایر طرق مطلع نگردد و موجب شده نتواند دعوای مطالبه قیمت ملک را در همان زمان طرح نماید و به دلیل افت ارزش پول مالک متحمل خسارت گردد، در این صورت دولت از باب تسبیب موظف است علاوه بر قیمت ملک، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز طبق شاخص تورم بانک مرکزی به مالک پرداخت نماید نه قیمت فعلی ملک و زمین را. اینکه در ماده ۵ قانون فوق الذکرقانونگذارقیمت روز املاک را به روز تقویم تفسیر نموده، منظور روز تقویم در زمان تملک اراضی هنگام انجام طرح است.
بهای عادله درقانون
تعیین بهای عادله در قانون و رویه قضایی بعضا با بهای روز مترادف گرفته شده است که به نظر می‌رسد این برداشت کاملا اشتباه است چرا که قانون نحوه تملک در ماده ۴ و ۵ حکایت از بهای عادله دارد ولی این مواد در قانون نحوه تقویم بهای اراضی و املاک مورد نیاز شهرداریها به بهای روز تغییر کرده است.به هرحال در ماده۳ قانون نحوه تملک در خصوص بهای عادله چنین آمده است:بهای عادله اراضی،ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد.
ماده ۴:هرگونه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی،ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود بهای عادله توسط هیئتی مرکّب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد.کارشناس یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق یک نفر از طرف دستگاه اجرایی و نفر سوم به انتخاب طرفین تعیین می شود.
بهای روزدر قانون نحوه تقویم اراضی واملاک واقع در طرح
در تبصره ۷ ماده واحده بیان شده: از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب۷/۱۱/ ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد در مورد شهرداری ها لغومی گردد.
ماده واحده: در کلیه قوانین و مقررات که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه،املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره :۱ قیمت روز توسط هیئتی مرکّب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تعیین خواهد شد رای اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجرا است تبصره ۲ در صورت عدم توافق در کارشناس سوم دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفی کارشناس خواهد نمود.
بهای عادله وقیمت روزدر رویه قضایی
رویکرد رویه قضایی در جبران خسارت اشخاص بیشتر قیمت روز است تا بهای عادله،چرا که در اکثر آرای صادره از لفظ کلمه روز استفاده شده است. در این بخش به دو مورد از آرای صادره از دیوان عدالت اداری و محاکم عمومی اشاره می گردد.
۱-در این زمینه دیوان عدالت اداری در شعبه ۳۰ چنین اظهارنظر نموده است: تصرف و تملک ملک شکات توسط شهرداری،موجب استحقاق مالکین به دریافت بهای روز زمین است. رای دیوان شماره دادنامه ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۳۰۰۳۰۳۱مورخ ۷/۹/۱۳۹۱
۲-دادنامه شماره۹۱۰۹۹۷۲۵۱۲۳۰۰۳ مورخ۱۰/۵/۱۳۹۱ مرجع رسیدگی شعبه سوم دادگاه عمومی دادگستری قم. خواسته خواهان مبنی و پرداخت بهای روز اراضی تحت تصرف و اجرت المثل ایام تصرف موجه و مطابق قانون است.
نحوه جبران خسارت
دستگاه‌های اجرایی و شهرداریها در جبران خسارت رویه های متفاوتی را اعمال می نماید. یکی از مواردی که غالباً همه دستگاه‌های اجرایی از جمله شهرداریها به آن تمسک می ورزند عدم لحاظ جبران خسارت در بودجه سنواتی خود می باشد. صرف نظر از این مطلب اصولاً برای جبران خسارت می بایست از طریق پرداخت وجه نقدیا به اقساط و همچنین عوض خسارت از طریق تملیک اموال منقول و غیرمنقول و یا امتیاز دارای ارزش مالی صورت پذیرد.
گفتار اول:پرداخت پول نقد
بهایا خسارت آن نوع عوضی است که شهرداری در مقابل به دست آوردن حقوق مالکانه، آن را وسیله تامین و جبران حقوق مالکانه قرار می‌دهد.مقنن، اصولاً در قوانین مربوطه وسیله تامین را بها یا به تعبیری پول قرار داده است.از طرفی این اجازه را به شهرداریها داده که در صورت رضایت صاحب حقوق مالکانه، به جای استفاده از این وسیله معکوس دیگری که می توانیم آن را مثل بنامیم به ذینفع تسلیم نماید.
گفتاردوم:پرداخت غیرنقدی
مبحث اول:تخصیص زمین بعنوان معوض
یکی دیگر از وسایلی که مقنن در لایحه قانونی نحوه خرید به عنوان وسیله تامین حقوق مالکانه از آن یاد نموده است دادن مثل است. ماده ۶ لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی می گوید: در مواردی که دستگاه اجرایی مقتضی بداند و در صورت رضایت مالک،عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به خود تأمین و با حفظ ضوابط مندرج در قوانین و مقررات مربوط به مالکین واگذار می نماید. در این صورت نیز بهای عوض و معوض به عهده هیئت کارشناسی مندرج در این قانون می‌باشد.
مبحث دوم:تخصیص تراکم ساختمانی بعنوان امتیاز
یکی از موارد شایع استفاده از این وسیله یعنی اعطای تراکم مازاد بر تراکم مجاز است. این ابزار برای تامین حقوق مالکانه مترتب بر املاکی است که قسمتی از آنها در طرح تعریض معابر قرار می گیرد. متاسفانه در ادوار گذشته و حال شهرداری برای پرداخت عوض حقوق مالکانه قسمتی از ملک که در طرح تعریض واقع گردیده نه تنها پولی پرداخت نمی‌کند بلکه مالک را ترغیب می نماید که در ازای حقوق خود مقدار بیشتری بنا در قسمت باقیمانده ملک خود احداث نماید.
گفتار سوم:پرداخت حقوق مربوط به ممر اشاعه،ارزش سر قفلی،اراضی موقوفه وحقوق زارعانه
پرداخت خسارت در مباحث گذشته معطوف به مالک یا مالکین بود در حالی که این حقوق صرفنظر از عنوان خود (حقوق مالکانه)به سایر حقوق از جمله حقوق ناشی از استیجاره و زراعت نیز تسری دارد و قانونگذار نسبت به اینگونه حقوق نیز توجه ویژه‌ای داشته است که ماده ۵ و تبصره ذیل قانون نحوه تملک اراضی به آن اشاره نموده وذیلا مورد مطالعه قرار میگیرد.
تبصره۱ماده۵:در مواردیکه ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد.
نتیجه گیری
اگرچه لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی نسبت به سایر مقررات عام تر است ولی در مقام اجرا، برخی قوانین محدودیت هایی را بر دایره شمول آن وارد کرده اند مثلا اراضی واقع در محدوده شهرها اعم از دایر و بایر و موات از نظر تملک توسط دولت بر مبنای قانون زمین شهری تملک می شوند و تملک ابنیه و مستحدثات داخل محدوده ی شهر برای دستگاه های اجرایی بجز شهرداری، همچنان از طریق اعمال مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک صورت می گیرد. نظر مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در این مورد بدین شرح است:《با توجه به مفاد مواد ۱و ۳ لایحه قانونی نحوه تملک، کلیه اراضی و ابنیه و املاک و مستحدثات و تاسیسات و سایر حقوق مربوط به آنها در اجرای طرح ها و برنامه های عمرانی، مشمول قانون مذکور می باشد در حالیکه مطابق ماده ۱ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰و تعاریفی که در مواد دیگر آن قانون از جمله مواد ۵، ۶، ۷، ۸و ۹ و تبصره یک ذیل آن ماده آمده است، موارد مشمول قانون مذکور صرفا اراضی دایر و بایر شهری بوده و ارتباطی به ابنیه و مستحدثات و تاسیسات ندارد. بنابراین قانون اراضی شهری و ماده ۹ آن بالاخص، منحصرا ناظر به اراضی دایر و بایر شهری است در حالیکه لایحه قانونی نحوه تملک اراضی مربوط به اراضی و ابنیه و مستحدثات و تاسیسات می باشد و با این کیفیت، فقط در موارد و حدودی که لایحه قانونی….. با قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۶۰مغایرت دارد به طور ضمنی منسوخ است.》با توجه به تصویب قانون زمین شهری مصوب۱۳۶۶، در مورد فوق نیز این قانون جایگزین قانون صدرالاشاره گردیده است.
دیگر محدودیت وارده بر لایحه قانونی، ناشی از تبصره۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری هاست که فقط در مورد نحوه تعیین قیمت عادله ملک، ناسخ ماده۴ و بخشی از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه تملک است و سایر مندرجات لایحه قانونی توسط شهرداری ها کماکان معتبر و قابل اجراست.
ضمناً ماده۲ لایحه قانونی، احرای قانون را فقط در مورد آن دسته از طرح هایی تجویز نموده که ضرورت اجرای طرح به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه مربوطه برسد.
خلاصه اینکه، دستگاه اجرایی در نخستین گام باید قانون حاکم بر تملک اراضی و املاک مورد نیاز خود را شناسایی نموده و گام های بعدی را بر آن اساس بردارد.
منابع
۱-حبیب نژاد،سیداحمد،مقاله اصول حاکم بر جبران خسارت در تملک قانونی املاک از سوی دولت وشهرداری ها
۲-پورسلیم،جلیل اراضی واملاک واقع در طرح ونحوه دفاع از حقوق مالکانه
۳-سالاری،مصطفی،تحصیل وتملک اراضی توسط دولت
نویسنده: مجتبی اسکندری، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
