این مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص قراردادهای اجاره در زمان کرونا به نوعی مسبوق به سابقه بوده و در کشور در سال ۱۳۶۲ در جریان جنگ تحمیلی با تصویب قانون موجر و مستاجر سال۶۲ در ماده ۹ این قانون شرایط مشابهی را فراهم آورده و بیان داشته بود که در صورتی که تخلیه ملک موجب عسر و حرج مستاجر گرد دادگاه می تواند مهلت را برای مستاجر در نظر بگیرد بنابراین مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا با توجه به شرایط بحرانی و در جهت حمایت از اقشار آسیب پذیر جامعه به تصویب و به موقع اجرا گذاشته شد.
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در ماده ۵ این قانون به دستور تخلیه اشاره شده است و شرایط لازم جهت اجرای دستور تخلیه نیاز می باشد که این شرایط عبارتند از:
۱ ـ در قرارداد اجاره مدت قید شده باشد
۲ ـ مدت اجاره پایان یافته باشد
۳ـ دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند( قراردادی عادی اجاره)
۴ ـ قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری( مسکونی) باشد
۵ ـ درخواست موجر مبنی بر تخلیه و خوداری مستاجر از تخلیه می باشد
که این شرایط وجود داشته باشد ذینفع می‌تواند با مرجع صالح که مطابق با ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف ،شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است مراجعه نماید و درخواست دستور تخلیه ملک خود را بخواهد این دستور تخلیه فوری و خارج از نوبت رسیدگی می‌شود .
حال با توجه به این موضوع که دستور تخلیه شرایطی را فراهم آورده بود که با تجمیع این شرایط امکان درخواست دستورتخلیه و اجرای فوری آن وجود داشت که با تصویب طرح استاد ملی مقابله با کرونا قراردادهای اجاره با شرایط تمدید می‌شود و امکان صدور دستور تخلیه نیست و دستور تخلیه با مشکل مواجه شده است مگر چند استثنا که در ادامه به این موضوع نیز می پردازیم .
با توجه به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا شرایط تمدید قراردادهای اجاره مربوط به اماکن مسکونی را در زیر بررسی می کنیم .
مطابق این مصوبه برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره شرایط ذیل باید وجود داشته باشد: .
- عین مستاجره حتما باید جزو املاک مسکونی باشد
- مبلغ اجاره بهای مبلغ رهن برای این قراردادها در کلانشهر تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها تا سقف ۲۰ درصد و سایر منطقه شهر تا سقف ۱۵ درصد افزایش خواهد داشت . یعنی این درصد ها به اجاره بهای رهن اضافه می شود و قرارداد خودکار تمدید میگردد.
- این مصوبه بر قراردادهایی که بین طرفین (موجر و مستاجر) توافق نباشد و مدت اجاره تمام شده باشد و در صورت تمایل مستأجری (مبنی بر افزایش این مقدار از اجاره‌بها )اثر می گذارد.
بنابراین در قراردادها که تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان آنها به اتمام می‌رسد با این شرایط به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید میگردد.
حال به ذکر موارد استثنایی مبنی بر عدم تمدید خودکار این قراردادها می پردازیم :
- در صورتی که مالک بخواهد ملک مسکونی خود را تخریب و ساختمان جدید احداث کند که منوط به اخذ مجوز ساختمانی می باشد و همچنین مالک بخواهد تعمیرات اساسی در واحد مسکونی داشته باشد که در این صورت نیز باید پروانه تعمیرات اساسی داشته باشد.
- مواردی که قرارداد اجاره تمدید می شود ولی مستاجر مطابق با قرارداد جدید عمل نکند یعنی ما به التفاوت مورد اجاره را به ما موجر پرداخت ننماید که این مورد باید مستند باشد وبه تشخیص مرجع صالح ( شورای حل اختلاف) رسیده باشد.
- فروش ملک : یعنی ملک به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد که در این صورت مستاجر می‌بایست در مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.
این بند مبتنی بر قاعده اصلی حق مالکیت می باشد و نمی‌تواند مانع مالکیت مشروع دیگری شدولی نکته حائز اهمیت این بند این می باشد که فروش ملک باید به مرحله قطعی و رسمی رسیده باشد تا مالک بتواند از این بند بهره مند گردد.
با توجه به اینکه فروش املاک عملا موعددار می باشد و پرداخت ثمن در چند مرحله صورت می گیرد و نهایت به مرحله رسمی و قطعی می‌رسد و این قراردادها در قانون مدنی محترم و پذیرفته شده است ولی در مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا به آن توجه نشده و تنها از تاریخ فروش قطعی و رسمی مستاجر دوماه فرصت تخلیه دارد .
- در صورتی که مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های فوق الذکر موافقت نکند در این صورت به دلیل عدم توافق با تمایل مستاجر قرارداد تمدید نمی شود.
- مستاجری که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز( تمدید خودکار )به تعهدات خویش عمل نکرده باشد و موجب تضییع حقوق موجر گردند که این مورد هم باید به تشخیص مرجع صاح اثبات گردد.
- در صورتی که موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک وافراد تحت تکفل )موجربه ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت اثبات گردد که باید در مرجع صالح اثبات گردد.
- چنا نچه که رفتار و مستاجر بر خلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد مبنی به تشخیص مرجع صالح که در این مورد دستور تخلیه صادر می گردد.
- در صورتی که مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه نمایند.
- در صورتی که مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به موقع اجاره بها یا هزینه شارژ اقدام ننمود و موجب ضرر و زیان موجر(به تشخیثص مرجع صالح ) شده باشد.
هر یک از این موارد استثنا که رخ دهد مالک می تواند با مراجعه به مرجع صالح رسیدگی کننده و اثبات موضوع دستور تخلیه و به ملک خود را بگیرد.
نویسنده: اکرم مرادی ، کارشناس حقوق ، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
