امروزه خرید و فروش املاک اعم از تجاری و مسکونی در جامعه رواج بسیاری دارد و در واقع بخش عظیمی از معاملات مربوط به اموال غیر منقول را تشکیل می دهد . بخش عمده خرید و فروش املاک از طریق مبایعه نامه هاصورت می‌پذیرد . مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها یکی از دغدغه ها ی مردم می باشد چرا که نظر به نوع قرارداد که چون ساختمان مورد نظر آماده نیست و کامل وجود خارجی ندارد ، همین امر موجب نگرانی افراد شده است .
وکیل شهرری بیان می کند تا قبل از تصویب قانون پیش فروش ساختمان ها در سال 1389 قانون حاکم بر معاملات ساختمان ها تابع قانون مدنی بوده و با تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها گامی جدید در مسیر تازه سازی و قاعده مند تر کردن معاملات مربوط به املاک صورت پذیرفت .
در این مقاله درصدد تبیین و تشریح مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها می باشیم که یکی از موارد بیع اموال غیر منقول می باشد و به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که قرارداد پیش فروش حتما باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد ؟ امکان انعقاد مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان (قرارداد عادی ) نیز هست ؟ شرایط و مفاد الزامی این مبایعه نامه ها چیست ؟ قانون و آیین نامه پیش فروش آپارتمان کدام یک از این مبایعه نامه ها ( رسمی / غیر رسمی ) را حمایت می کند ؟ در صورت اختلاف در مساحت چه باید کرد ؟
مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها
وکیل پردیس توضیح می دهد که مطابق با ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان ها هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن ، مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) در آید. از نظر مقررات این قانون ( قرارداد پیش فروش آپارتمان) محسوب می شود .
وکیل شهرقدس ادامه می دهد همانگونه که از تعریف پیش فروش آپارتمان ها در قانون بر می آید ، پیش فروشنده متعهد به احداث ، تکمیل و تحویل واحد ساختمانی به پیش خریدار می باشد و در زمان انعقاد مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها هنوز ساختمان مذکور وجود خارجی نداشته یاتکمیل و آماده تحویل نمی‌باشد . در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها ، پیش فروشنده و پیش خریدار در مقابل هم حقوق و تکالیفی دارند .
با توجه به این که موضوع تنظیم مبایعه پیش فروش آپارتمان ها موضوعی تخصصی و پیچیده است توصیه می شود از مشاوره یک وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند موثر واقع شود.
اوصاف مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها
وکیل بهارستان می گوید انعقاد مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها تابع عقد بیع در قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان می باشد و از جمله اوصاف و ویژگی هایی که می توان برای این قرارداد برشمرد ، به شرح ذیل می باشد :
1.عقد معین : عقد معین به عقدی گفته می شود که نام و آثار آن در قانون ذکر شده باشد و با توجه به تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 این عقد در زمره عقود معین قرار می گیرد .
2.عقد لازم : به عقدی اطلاق می گردد که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی توانند آن را فسخ کند مگر در موارد قانونی و مواردی که دو طرف طرف با توافق و اتفاق نظر آن را منحل کنند. عقد لازم در مقابل عقد جایز قرار می گیرد که به صورت کاملا یکطرفه قابل فسخ است و همچنین با فوت و حجریکی از طرفین نیز منحل می گردد .
3.عقد معوض : عقد معوض به عقدی گفته می شود که هر یک از طرفین عقد در مقابل چیزی که دریافت می دارد چیزی به طرف مقابل می‌دهد و دقیقا مقبل عقد مجانی قراردارد .
در قانون پیش فروش آپارتمان ها تعهد به ساخت ملک توسط پیش فروشنده در مقابل تعهد به پرداخت وجه و انجام تعهد پیش خریدار انجام می‌گردد .
4. عقد تملیکی : عقد تملیکی یعنی مالکیت یک مال به یکی از طرفین منتقل می شود . در قرارداد پیش فروش ، فروشنده نیز مالکیت ملک را به پیش خریدار منتقل میکند ولی این انتقال بر خلاف عقد بیع که به صورت یکباره و در موقع عقد بیع صورت می گیرد نیست ، بلکه انتقال در قانون پیش فروش ساختمان به تدریج و به میزان انجام تعهد از ناحیه پیش خریدار می باشد .
مبایعه نامه رسمی یا غیر رسمی
وکیل رباط کریم تاکید می کند که مطابق با قانون پیش فروش آپارتمان ها ، قرارداد پیش فروش میان طرفین باید در دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد .
ماده5 قانون مذکور بیان می دارد : ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
وکیل اسلامشهر تشریح می کند به همین منظور و تصریح قانون گذار به انجام مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها باید در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی صورت پذیرد و همچنین مطابق قانون مذکور پیش فروش بدون سند رسمی جرم محسوب شده و جهت جلوگیری از عواقب کیفری از تنظیم مبایعه نامه عادی و غیر رسمی اجتناب ورزید .
با توجه به این که موضوع تنظیم مبایعه پیش فروش آپارتمان ها موضوعی تخصصی و پیچیده است توصیه می شود از مشاوره یک وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند موثر واقع شود.
الزامات مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها
وکیل شهریار موارد ضروری قابل ذکر در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها را به شرح ذیل اعلام می کند
1.طرفین قرارداد
ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2.موضوع قرارداد و مشخصات ملک
ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3. مشخصات آپارتمان
ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4. مشخصات فنی و معماری ساختمان
ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5. ثمن معامله (عوض)
ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
6. تکمیل و تحویل ملک
ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
7. تضمینات قرارداد
ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامل
8. تعهدات و الزامات طرفین
ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع ، تعهدات پیش فروشنده ، تعهدات پیش خریدار
9. داوری
اختلاف مساحت
وکیل پاکدشت می گوید یکی از موضوعات مبتلابه در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها که موجب اختلاف بین طرفین قرارداد می شود ، اختلاف بین مساحت ملک ساخته شده با مساحت مورد توافق در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها می باشد ، قانون گذار در قانون پیش فروش ساختمان ها تمهیداتی را در نظر گرفته است ، به طوریکه در ماده 7 قانون مذکور چنین بیان می دارد:
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
نتیجه
با توجه به مطالب پیش گفته ، پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی های زیادی دارد به دلیل اهمیت موضوع باید در همان ابتدا قرارداد از جانب طرفین به صورت شفاف منعقد گردد تا از بروز اختلافات احتمالی آینده پیش بینی گردد و به همین منظور مطابق قانون پیش فروش آپارتمان ها ، تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان ها باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و مفاد اجباری در جهت درج در مبایعه نامه در نظر گرفته شود .
نویسنده: اکرم مرادی ، کارشناس حقوق ، وکیل پایه یک دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
