با افزایش جمعیت و مهاجرت افراد به شهرهای بزرگ و ضرورت فرهنگ شهرنشینی در میان مردم باعث شد تا متغیرهایی در نرخ قانون آپارتمان نشینی تاثیرگذار باشد.
در حالت کلی به واحدهای مسکونی در یک ساختمان چند طبقه که از یکدیگر مستقل هستند، آپارتمان گفته می‌شود؛ سوالی که ممکن است در اینجا مطرح شود این است که با توجه به حجم زیادی از خانواده‌های آپارتمان نشین چه اصول و قواعدی را باید رعایت کرد تا زندگی راحتی را در کنار یکدیگر داشته باشیم.
در مقاله حاضر به برسی مسائل حقوقی آپارتمان نشینی و بعضی از مقررات مربوط به قانون آپارتمان نشینی خواهیم پرداخت.
مشاعات آپارتمان:
براساس قانون آپارتمان نشینی، مالکیت در آپارتمان به دو بخش مالکیت اختصاصی و مالکیت بر مشاعات تقسیم می شود؛ به صورت کلی بخش‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن در سند قید شده است مانند: آشپزخانه، پذیرایی، اتاق خواب، بالکن و… جزء بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می شوند.
قسمت های مشترک آپارتمان نیز که اصولا در سند مالکیت واحدها ذکر نمی شوند، مشاع نامیده می شوند و تحت اختیار تمامی ساکنین می‌باشد و هیچ کدام از مالکین اجازه استفاده اختصاصی از مشاعات آپارتمان را ندارد. برطبق قانون آپارتمان نشینی هرگونه تصمیم گیری درباره اداره این بخش ها بر عهده مالکین اکثریت متراژ آپارتمان است و هیچکس به تنهایی نمی تواند اقدامی هرچند جزئی برای این بخش ها انجام دهد.
همچنین تغییرکاربری مشاعات آپارتمان نیازمند اجازه تمامی مالکین است. غالبا راهرو، پله‌ها، آسانسور، پشت بام، حیاط، باغچه، ورودی پارکینگ، تاسیسات مشترک و نمای آپارتمان، جزء مشاعات آپارتمان هستند. این بخش ها قابل فروش نیستند و هرگونه خرید و فروش مشاعات آپارتمان نیز غیر قانونی و باطل است و نمیتوان آنها را داخل در متراژ آپارتمان آورد.
قانون آپارتمان نشینی نیز دراین خصوص حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک را غیرقابل تفکیک دانسته است؛ با این حال در مواردی، افراد به استفاده های شخصی از مشاعات آپارتمان به شکل های مختلف پرداخته و نظم و قانون آپارتمان نشینی را زیر سوال می‌برند و یا اقدام به فروش بخش هایی از آپارتمان می کنند که اصلا قابلیت فروش ندارند.
اگر چنانچه در مورد مشاعات آپارتمان و یا قانون آپارتمان نشینی سوال یا ابهامی دارید؛ می توانید از گروه تخصصی دعاوی ملکی موسسه حقوقی زعفری در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
قانون مدیریت آپارتمان نشینی:
لازمه زندگی در آپارتمان ها دانستن مقررات مربوط به قانون آپارتمان نشینی است، بر همین اساس قانون تملک آپارتمان ها در خصوص انتخاب مدیر ساختمان تعیین تکلیف نموده است به این نحو که اگر تعداد مالکین آپارتمان بیشتر از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین آپارتمان مکلف هستند مدیری را از بین خود یا از خارج انتخاب کنند.
در واقع مدیر آپارتمان وظایف و مسئولیت هایی را دارد که در آیین نامه مربوط به قانون آپارتمان نشینی به آن اشاره نموده است؛ به عنوان مثال مسئولیت حفظ و تعمیر بنا با تصویب مجمع عمومی ، انعقاد قراردادهای لازم جهت اداره آپارتمان، پیگیری نسبت به پرداخت شارژ آپارتمان و… که توسط مدیر آپارتمان با توجه به شرایط آپارتمان تعیین شده و به ساکنین ابلاغ می‌شود.
آیا مدیریت ساختمان اجباری است ؟
امروزه با توجه به رشد شهرنشینی و ازدیاد آپارتمان ها عنوان مدیریت ساختمان کاربرد بیشتری پیدا کرده است. در واقع مدیر آپارتمان کسی است که به امور مربوط به آپارتمان رسیدگی می کند و به نوعی نماینده سایر مالکین در آپارتمان می باشد.
همانطور که بیان شد با افزایش تعداد مالکین در آپارتمان، ضرورت انتخاب مدیر و اداره آپارتمان بیش از گذشته احساس می شود؛ برهمین اساس قانون آپارتمان نشینی ضوابطی را برای انتخاب مدیر آپارتمان مشخص نموده است. با تشکیل مجمع عمومی مالکین در حالتی که توافقنامه ای میان مالکین تنظیم نشده باشد، مدیر آپارتمان با رای اکثریت مطلق مالکین آپارتمان که مالک بیشتر از نصف مساحت تمام بخش های اختصاصی آپارتمان باشند، انتخاب می شود.
حال با توجه به مطالبی که گفته شد اصولا مدیریت ساختمان برای مالکین آپارتمان اجباری نیست اما انتخاب مدیر ساختمان برطبق مقرراتی که قانون آپارتمان نشینی پیشبینی نموده است، یک تکلیف قانونی برای آپارتمان می باشد. در این خصوص تفاوتی نمی کند که مدیر آپارتمان از مالکین مجتمع باشد یا نه؛ که این موضوع توسط مجمع عمومی مالکین تعیین و به اطلاع سایر مالکین آپارتمان می‌رسد.
عدم پرداخت شارژ آپارتمان:
اگر چنانچه مالک از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک آپارتمان امتناع کند، مدیر آپارتمان به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، مبلغ مزبور را مطالبه می نماید و هرگاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر آپارتمان می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از ارائه خدمات مشترک مانند: شوفاژ، برق، آب گرم، تهویه مطبوع، گاز و… خودداری کند.
در صورتی که مالک همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید، اداره ثبت محلی که آپارتمان در آن واقع شده است به تقاضای مدیر آپارتمان برای وصول مبلغ مذکور طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. همچنین طبق تبصره ماده ۱۰ قانون آپارتمان نشینی، درصورتی که عدم ارائه خدمات مشترک موثر یا ممکن نباشد، مدیر ساختمان می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند، در این حالت دادگاه ها موظف هستند تا این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که با آپارتمان ارائه می شود محروم نموده و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع آپارتمان جریمه نماید.
قانون تعمیرات آپارتمان:
یکی از مسائل مهم مربوط به قانون آپارتمان نشینی، تعمیراتی است که در طول زمان بر اثر استهلاک در آپارتمان انجام می شود؛ در واقع تعمیرات آپارتمان مستلزم حمل نخاله های ساختمانی و سر و صدای ناشی از آن است که گاهی موجب برهم زدن نظم و آرامش آپارتمان می‌شود.
قانون مدنی در ماده ۳۰ به مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع نسبت به مالکیت خود را داده است و گفتیم که این مالکیت شامل بخش های اختصاصی و مشترک آپارتمان می شود. ماده ۱۳۲ قانون مزبور نیز بیان کرده است که کسی نمی تواند در ملک خود، تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف باشد. در حقیقت باید بگوییم که در تعمیرات آپارتمان چنانچه ضرری به همسایه ها وارد نشود، انجام این تعمیرات ایرادی ندارد اما گاهی از اوقات، تعمیرات غیر ضروری در آپارتمان باعث ایجاد صداهای ناهنجار یا برهم زدن نظم آپارتمان می شود که انجام این تعمیرات غیر مجاز می باشد.
در صورتی که تعمیرات در آپارتمان ادامه داشته باشد و موجب ضرر رساندن به همسایه ها شود براساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و یا مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، مالک تعمیر کننده آپارتمان به عنوان مزاحم شناخته می شود و مدیر آپارتمان می تواند به نمایندگی از سایر مالکین در دادگاه علیه وی طرح دعوی نماید.
قانون بازسازی آپارتمان:
امروزه مقررات مربوط به بازسازی آپارتمان ها بسیار اهمیت پیدا کرده است البته با گذشت زمان و فرسوده شدن آپارتمان ها طبیعی است نسبت به استحکام و تقویت بنا نگرانی های زیادی به وجود بیاید؛ قانونگذار نیز به این موضوع توجه نموده است
براساس ماده ۱۳ قانون آپارتمان نشینی در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید آپارتمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری آپارتمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و عده کمی از مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکانی که قصد بازسازی آپارتمان را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تهیه مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می کنند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
همچنین مطابق قانون یاد شده چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری به منظور تجدید بنا، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود نکند؛ حسب درخواست مدیر یا مدیران آپارتمان، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تهیه مسکن مناسب توسط سایر مالکان برای وی، دستور تخلیه آپارتمان مذکور را صادر می کند.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، دانشجوی حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
