همان طور که امروزه شاهد آن هستیم در برخی مناطق، فروش خانه‌ها بسیار تحت تاثیر مشاعات ساختمان قرار می‌گیرد اما مشاعات دقیقا یعنی چه؟ در استفاده از آنها چه قوانینی وجود دارد؟ آیا فروش حیاط مشاع امکان پذیر است؟ برای یافتن پاسخ این سؤالات، این مقاله را با دقت مطالعه کنید.
مشاعات ساختمان چیست؟
اگر آپارتمان نشین هستید و یا در ساختمان‌های چند طبقه زندگی می‌کنید بی‌تردید بارها و بارها با واژه مشاعات ساختمان مواجه شده‌اید و به کرات چنین نامی را شنیده‌اید.
قسمت های مشترک ساختمان که به آن قسمت های مشاع نیز گفته می‌شود. بخش‌هایی از آپارتمان است که تمامی مالکین حق استفاده از آن را به صورت اشتراکی دارند و مالکیت آن برای همه مالکان می‌باشد. وکیل شهرری بیان می‌کند به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها ، مشاعات ساختمان به قسمت‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود که اصولا در سند مالکیت واحدها درج نمی‌شود و در اختیار تمامی ساکنین می‌باشد و هیچ کدام از مالکین اجازه استفاده اختصاصی از آن را ندارد.
نکته دیگر اینکه هیچکدام از واحد‌های یک آپارتمان در استفاده از بخش‌های مشترک ساختمان هیچ حق و مزیتی نسبت به یکدیگر ندارند و تمامی مالکین قسمت‌های اختصاصی بر روی مشاعات ساختمان دارای مالکیت و حق انتفاع یکسان هستند.
چه بخش‌هایی از آپارتمان جزء مشاعات ساختمان است؟
همانطور که گفته شد به بخش‌های مشترکی که تمامی اعضای یک ساختمان می‌توانند از آن استفاده کنند، به عنوان مشاعات ساختمان در نظر گرفته می‌شوند.
مشاعات ساختمان یا همان قسمت‌های مشترک در آپارتمان شامل: زمین ساختمان، پشت بام، راهرو، درب ورودی، پله‌ها، آسانسور، پنجره‌های راهرو، ورودی پارکینگ، انشعابات مشترک، حیاط، موتورخانه، لابی، پاگردها و.. می‌باشد.
این بخش ها قابل فروش نیستند و هرگونه خرید و فروش مشاعات ساختمان نیز غیر قانونی و باطل است و نمی‌توان آنها را جزء متراژ آپارتمان محسوب کرد. وکیل پاکدشت اشاره می‌کند از طرفی چون این مالکیت به نحو تبعی است، به صورت جدا از یکدیگر قابل خرید و فروش نیست و در هنگام فروش قسمت‌های اختصاصی، بخش‌های مشترک نیز به مالکیت شخص خریدار در می‌آید.
برای آگاهی بیشتر در خصوص فروش حیاط مشاع و راه حل قانونی فروش حیاط مشاع می‌توانید با وکیل حقوقی در موسسه حقوقی زعفری رحقی تماس حاصل نمایید.
حیاط مشاع چیست و قواعد استفاده از آن چگونه است؟
یکی از مهم ترین بخش‌های هر آپارتمانی، حیاط آن آپارتمان می‌باشد. در واقع این قسمت از ساختمان جزء اصلی ترین قسمت‌های مشترک آپارتمان محسوب می‌شود. به گفته وکیل پردیس هیچ یک از واحد‌های آپارتمان حق استفاده اختصاصی از حیاط ساختمان را ندارد و نمی‌توانند به عنوان مثال وسایل شخصی و ابزارهای خود را در حیاط مورد استفاده سایر ساکنین قرار داده و ایجاد مزاحمت کنند.
از همین رو در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به موضوع رفع مزاحمت در حیاط مشاع و تخلفات ساختمانی رسیدگی می‌شود. وکیل شهرقدس می‌گوید بر این مبنا اگر چیزی در حیاط مشاع ساخته شود یا نسبت به آن تغییر کاربری صورت گیرد به نحو قانونی می‌توان نسبت به درخواست تخریب آن و اعاده وضع به حالت سابق از طریق مرجع مربوطه اقدام نمود.
براساس قانون هرگونه استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان یا ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنین و فروش حیاط مشاع ، تخلف و جرم بوده و در مواردی امکان طرح شکایت کیفری نیز وجود خواهد داشت. به گفته وکیل بهارستان از جمله این مزاحمت‌ها می‌توان به قراردادن زباله در حیاط، شست و شوی خودرو در حیاط، برگزاری جشن و پارتی در حیاط، استفاده زیاد و غیر متعارف از انشعابات آب، برق و گاز حیاط، نگهداری حیوان در حیاط، فروش حیاط مشاع ، قراردادن برخی وسایل از جمله تانکر و گاری در حیاط، و.. می‌توان اشاره کرد.
آیا انباری و پارکینگ شخصی جزء مشاعات است؟
یکی از مهمترین مواردی که افراد در هنگام انتخاب و خرید آپارتمان به آن توجه می کنند پارکینگ و انباری آن می‌باشد. وکیل رباط کریم بیان می‌کند در حقیقت این قسمت‌ها به عنوان بخش‌های اختصاصی آپارتمان، مالکیت رسمی آن در سند قید شده است و اجاره یا فروش آن مجاز است.
نکته مهم دیگر اینکه درست است که انباری و پارکینگ تحت مالکیت اختصاصی افراد است اما از آنجایی که این بخش‌ها در فضای عمومی ساختمان قرار دارند، خرید و فروش یا اجاره آن بایستی میان ساکنین همان ساختمان صورت پذیرد چراکه اگر این قسمت‌ها در دسترس اعضای خارج از ساختمان قرار گیرد این امکان وجود دارد که امنیت مجتمع با خطر مواجه شود.
با توجه به این که فروش حیاط مشاع و مقررات مربوط به آن از اهمیت بسزایی برخوردار است، مشاوره با وکیل حقوقی از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند موثر واقع شود.
بهترین راه رسیدگی به مشاعات
برای رسیدگی به قسمت‌های مشترک ساختمان نیاز هست تا فردی که مورد اطمینان و قبول اکثریت ساکنین است به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود. وکیل اسلامشهر بیان می‌کند در واقع مدیر ساختمان نقش بسیار مهمی در نظم بخشیدن به امور ساختمان و اجرای قوانین دارد.
از جمله اختیارات مدیر ساختمان می‌توان به هماهنگی و مدیریت فعالیت‌های نظافتی و امنیتی، تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های جاری مانند شارژ ساختمان، انجام بازرسی به موقع ساختمان و تهیه گزارش، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، مطالبه بدهی از بدهکاران، بیمه ساختمانی، حضور در مراجع قانونی اشاره کرد.
نکته‌ای دیگر اینکه از آنجایی که مشاعات ساختمان متعلق به تمامی مالکین یک ساختمان است لذا نمی‌توان مشاعات را فروخت یا از آن به صورت اختصاصی استفاده نمود یا در استفاده از آن برای دیگران مزاحمت ایجاد کرد. وکیل شهریار همچنین می‌گوید قانونگذار در این موارد مانند فروش حیاط مشاع ضمانت اجرای حقوقی و کیفری متناسب در نظر گرفته است.
نتیجه‌گیری
آپارتمان نشینی قواعدی دارد که همه کسانی که این دست ساختمان‌ها را برای زندگی انتخاب می کنند باید از آن اطلاع داشته باشند و آن را رعایت کنند. وکیل پاکدشت اشاره می‌کند برخی از قسمت‌های ساختمان که مورد استفاده تمامی ساکنین قرار می‌گیرد مانند راهرو، پشت بام، درب ورودی پارکینگ و.. مشاعات ساختمان نامیده می‌شود.
براساس قانون آپارتمان نشینی هیچ یک از واحدها حق استفاده اختصاصی از قسمت های مشترک یا فروش حیاط مشاع را ندارند. وکیل قرچک ادامه می‌دهد در استفاده از این قسمت‌ها قواعد ویژه‌ای وجود دارد که در این مقاله سعی کردیم تا حدی به آن بپردازیم. همچنین برای آشنایی بیشتر با مشاعات ساختمان و فروش حیاط مشاع می‌توانید از وکیل حقوقی در موسسه حقوقی زعفری رحقی مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید.
نویسنده: محمدصادق محمدی ارجمند، کارشناس حقوق
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل حقوقی متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می‌تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه‌ای از وکلای حرفه‌ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
