یکی از اسباب مسئولیت در قانون ایران ید است. براین‌اساس هرگاه کسی به‌ناحق بر مال دیگری تسلط پیدا کند باید آن را به صاحبش رد کند. اگر قبل از اینکه آن مال را به صاحبش رد کند آن مال از بین برود باید مثل آن را خریداری نماید و به صاحب آن برگرداند.
با مشورت‌گرفتن از وکلای مجرب مؤسسه حقوقی زعفری با خیال آسوده به مراجع قضایی بروید.
تعریف خلع‌ید
وکیل شهرقدس می‌گوید: یکی از دعاوی مطرح در محاکم ایران دعوی خلع‌ید است. دعوای خلع‌ید را باید این‌گونه تعریف کرد، دعوای مالک مال غیرمنقول علیه غاصب یا در حکم غاصب که بدون مجوز آن را در تصرف دارد.
وکیل ملارد: همچنین گفته شده است رفع تصرف از متصرف اموال غیرمنقول به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی به‌حکم‌قانون می‌تواند تعریف دیگری از دعوای خلع‌ید باشد.
انواع دعاوی مربوط به خلع‌ید
مطابق یکی از تقسیم‌بندی معقول، دعوای خلع‌ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:
1- خلع ید به معنی اخص (دعوای مالکیت)
2- دعاوی تصرف (شامل رفع مزاحمت، ممانعت از حق وتصرف عدوانی)
3-تخلیه ید (که مربوط به مواردی که است که مابین طرفین یک قراردادی وجود داشته باشد
خلع‌ید در معنای خاص
وکیل اسلامشهر بیان می‌کند: خلع‌ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است. آنچه در این قسمت بررسی می‌شود، مفهوم خاص خلع‌ید در مورد غصب یا در حکم غصب نیست، بلکه معنایی عام را در نظر دارد که شامل خارج‌کردن متصرف از مال غیرمنقول به هر دلیل از جمله تخلیه مال غیرمنقول یا رفع تصرف عدوانی یا تحویل مبیع است.
حکم خلع‌ید ازاین‌جهت که موارد بسیاری را به خود اختصاص داده و نیز به جهت دشواری اجرا، از اهمیت ویژه برخوردار است.
نظام ناقص ثبتی، خطرکردن نامتعارف افراد در معاملات و قواعد ماهوی معارض، از اهم مواردی است که به تحقق دعوای خلع‌ید کمک و افراد زیادی را دچار مشکلات غیرقابل‌تحمل می‌کنند و گاه در ورطه نیستی قرار می‌دهند. عملیات اجرایی دراین‌خصوص دشوار است. زیرا بیرون‌کردن محکومٌ علیه از ملک تبعات بسیاری دارد که درگیری و اختلاف بعدی، انتقال محکوٌم به و دخالت اشخاص ثالث تعیین تکلیف نسبت به آنچه در ملک احداث شده و نیز لزوم جمع بین حقوق محکوم له و محکوم علیه از اهم آن محسوب می‌شود.
قانون ا.ا.م قواعدی را دراین‌خصوص مقرر نموده است. ولی به جهت ناکامل بودن و نیز تفاوت وضعیت‌های ملک، باعث می‌شود که رویه قضایی دراین‌خصوص راه‌های مختلفی را تجربه کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از کادری متخصص در تمام زمینه‌های حقوقی، کیفری، ثبتی، ملکی و خانواده می‌تواند در تمام مراجع قضایی همراه و همیار شما باشد.
خلع‌ید از املاک مشاعی
در این قسمت، نحوه اجرای دعوی خلع‌ید در ملک مشاع به طور اختصار مورد بررسی قرار گرفته است. وکیل شهریار شرح می‌دهد که در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف‌نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده 33 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 675 و 685 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
به طور مثال اگر یک ملک مال چند نفر باشد و تنها یک نفر از این چند نفر در ملک ساکن باشد شرکای دیگر می‌توانند آن شخص را از ملک اخراج کنند. در این صورت خود این افراد نمی‌تواند در ملک ساکن شوند و احتیاج به اجازه شریک دیگر هم دارد. لذا در این موارد از کل ملک رفع تصرف می‌شود و آن ملک بدون اجازه احدی از شرکا به دیگران داده نمی‌شود.
ویژگی دعوای خلع‌ید
1. دعوی فقط در مورد املاک و زمین قابلیت رسیدگی دارد ودر مورد اموالی از قبیل ماشین یا موبایل که به ناحق در تصرف غیر مالک است امکان اقامه دعوی خلع ید وجود ندارد.
2. در دعوی خلع ید منشا واساس دعوی باید ناشی از یک واقعه حقوقی باشد و نمی‌توان براساس یک عمل حقوقی دعوی خلع ید را مطرح کرد.
به طور مثال به‌موجب یک قرارداد اجاره یک‌خانه، برای مدت معین به دیگری اجاره داده شده است، حال به علل مختلف موجر می‌خواهد مستأجر را از ملک خود اخراج کند. در اینجا چون در ابتدا ما بین طرفین یک قرارداد وجود دارد لذا موجر نمی‌تواند دعوی خلع‌ید را مطرح کند. اما اگر همین ملک، بدون وجود هیچ قراردادی مابین طرفین در تصرف شخص دیگر باشد، در این صورت صاحب حق می‌تواند دعوای خلع‌ید را به طرفیت کسی که ملک را به‌ناحق در تصرف خود دارد مطرح کند.
پس می‌توان گفت ارکان لازم جهت دعوی خلع‌ید عبارت است از؛
1. مالکیت خواهان نسبت به موضوع دعوی
2.تصرف بدون مجوزشخص دیگر در آن
3. غیر منقول بودن موضوع دعوی تصرف عدوانی
مالکیت
وکیل رودهن در خصوص مالکیت توضیخ می‌دهد که : مالکیت یکی از عناصر دعوی خلع‌ید محسوب می‌شود. در تعریف مالکیت آمده است سلطه و اختیاری است که به‌موجب آن به شخص، حق داده می‌شود که به‌صورت دایمی و مطلق و انحصاری از منافع و عین موضوع مالکیت استفاده بنماید.
اسباب ایجاد حق مالکیت در حقوق ما متفاوت است اما یکی از انواع آن که مهم‌ترین و محور بحث ما نیز است عقود و تعهدات است.
به طور مثال شخصی تصمیم به فروش ملک خود می‌گیرد و از طریق انعقاد عقد بیع آن را به دیگری واگذار می‌نماید. حال وقتی شخصی تصمیم به انتقال اموال خود می‌گیرد یا آن را به‌صورت عادی و تنظیم یک مبایعه‌نامه انتقال می‌دهد که در این صورت گفته می‌شود به‌موجب سند عادی این انتقال انجام شده است.
در فرضی دیگر شخص تصمیم به انتقال مال خود می‌گیرد که در این صورت به دفاتر اسناد رسمی رفته و کار انتقال مال خود را از طریق تنظیم مبایعه‌نامه در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌دهد. که در این صورت به سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی گفته می‌شود.
در فرضی که شخص دارای سند رسمی باشد مشکلی برای اقامه دعوی خلع متصور نخواهد بود. اما مشکل جایی است که یا مالک دارای سند عادی است یا اینکه سند رسمی وجود دارد اما به نام خواهان نمی‌باشد.
برخی از محاکم اقامه دعوی خلع‌ید را از جانب کسی غیر از دارنده سند رسمی وارد نمی‌دانند. اما در مقابل برخی محاکم اثبات مالکیت به‌موجب سند غیررسمی (صدور حکم دادگاه) را می‌پذیرند.
مال غیرمنقول
در یک تقسیم‌بندی مال به منقول و غیرمنقول منقسم می‌شود. مال منقول مالی است که بتوان آن را از یک نقطه‌به‌نقطه دیگر جابه‌جا کرد. مانند ماشین و غیره
مال غیرمنقول آن است که نتوان آن را از جایی به‌جای دیگر منتقل کرد مانند خانه، زمین
تفاوت دعوای خلع‌ید و تصرف عدوانی و تخلیه ید
وکیل دماوند بیان می‌کند که: در دعوای خلع‌ید دادگاه به دنبال حمایت از مالک واقعی ملک است.
به طور مثال در دعوایی شخص مدعی است که این آپارتمان ملک وی است و شخص دیگری بدون اذن و اجازه در آن تصرف دارد. لذا از دادگاه درخواست دارد به مالکیت وی احترام گذاشته شود و متصرف از آن جا اخراج شود. اما در دعوای تصرف عدوانی دادگاه اصلاً به دنبال این نیست که مالک واقعی زمین چه کسی است. بلکه فقط به دنبال حمایت از متصرف است و در صورت احراز سابقه تصرف مزاحم را از ملک اخراج می‌کند.
به طور مثال آقای محمدی مالک آپارتمانی است ولی ملک در تصرف شخصی به نام آقای شهیدی است.
حال اگر آقای محمدی دعوای تصرف عدوانی علیه آقای شهیدی مطرح کند قطعاً حکم به بی‌حقی وی صادر خواهد کرد. زیرا در این دعوا دادگاه اصلاً کاری ندارد که مالک واقعی ملک چه کسی است و فقط به دنبال آن است متصرف ملک چه کسی است و فقط از متصرف ملک حمایت خواهد کرد. پس در این دعوا اگر چه حق با مالک آقای محمدی است اما رأی به نفع آقای شهیدی صادر خواهد شد.
ولی اگر آقای محمدی در همین موضوع دعوای خلع‌ید مطرح کند دادگاه دیگر به دنبال متصرف نمی‌باشد بلکه به دنبال احراز مالکیت است و درصورتی‌که مالکیت وی ثابت شود حکم به نفع وی صادر خواهد شد.
در دعوی تصرف عدوانی باید بینیم اول چه کسی ملک را در تصرف خود داشته است ولی در دعوی خلع‌ید باید بینم مالک چه کسی است.
در دعوی خلع‌ید وجود سند رسمی الزامی است و باید حتماً سند رسمی به نام مالک وجود داشته باشد. درصورتی‌که در تصرف عدوانی وجود سند رسمی به‌هیچ‌عنوان لازم نمی‌باشد ولی وجود آن مبنی بر آن است که شخص دارنده آن دارای سبق تصرف است. به‌عبارت‌دیگر سند رسمی در دعوای خلع‌ید یک دلیل است درصورتی‌که در دعوای تصرف عدوانی یک اماره است.
با ذکر مثال مذکور بارز است که شرط اساسی دعوای خلع‌ید، داشتن مالکیت بلامنازع بوده و متصرف بودن کفایت نمی‌کند.
در رأی وحدت رویه که برای تمامی دادگاه در موارد مشابه لازم است آمده است: خلع‌ید از اموال غیرمنقول فـرع بـر مالکیت است، بنابراین طرح دعوای خلع‌ید قبل از احراز و اثبات مالکیـت قابـل اسـتماع
نیست…»
اگر شخصی برحسب قراردادی که در آن قرارداد نحوه و زمان تخلیه ملک مقرر شده در ملک دیگری تصرف کند ولی در موعد مقرر از تخلیه آن ملک امتناع کند می‌توان علیه او دعوای تخلیه ید طرح کرد.
درصورتی‌که در خلع‌ید بین متصرف و مالک قراردادی که در آن نحوه تخلیه مقرر شده باشد موجود نیست.
به‌عبارت‌دیگر در خلع‌ید تصرفات متصرف از همان ابتدای امر غاصبانه بوده است. برخلاف تخلیه ید که تصرفات شخص از ابتدا غاصبانه نبوده؛ بلکه از زمانی که موعد تحویل فرارسیده و شخص اقدام به تخلیه نمی‌کند، تصرف او غاصبانه می‌شود.
مؤسسه حقوقی زعفری با وکلای متخصص در تمام زمینه‌های حقوقی می‌تواند همراه و مشاور شما در کلیه مراحل دادرسی باشد. با ما تماس بگیرید: 36034031 ـ 021
اثبات مالکیت
اما سؤالی که مطرح می‌شود این است که در دعوی خلع‌ید مالکیت به چه صورت باید احراز شود. آیا تنها با سند رسمی مالکیت اثبات می‌شود یا مالکیت با سند عادی هم قابل اثبات است.
وکیل پاکدشت پاسخ می‌دهد: دراین‌خصوص توجه به مطالب زیر قابل‌تأمل است.
می‌توان گفت با توجه مـواد ۴٧ و ۴٨ ق.ث. دعوی خلع در صورتی استماع می‌شود که مبتنی بر سند رسمی باشد. اما با توجه به مـاده ١٠ ق.م. دعوی که مستند به سند عادی است نیز می‌تواند منتج به صدور حکم به خلع ید شود.
برای فهم بیشتر مطلب لازم است
در یک تقسیم‌بندی کلی املاک به دودسته ثبتی و غیر ثبتی تقسیم می‌شوند. به‌رغم الزامی شدن ثبت در اکثر نقاط کشور، هنوز املاک زیادی وجود دارند که فاقد سند رسمی هستند این. املاک یا املاکی هستند که نسبت به آنهـا اصـلاً تقاضای ثبت مطرح نشده، یا تقاضای ثبت شده ولی ادامه تشریفات ثبتی پیگیری نشـده و ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده و سند مالکیت صـادر نگردیـده اسـت. تـا قبـل از ثبت ملک در دفتر املاک در هر مرحله از عملیات ثبتی که قرار داشته باشد، ملک ثبتـی تلقی نشده، بلکه در اصطلاح ثبتی آن را ((ملک جاری)) می‌گویند.
بعد از تصویب قانون ثبت، در مورد این نوع املاک در این که آیا دعوای اثبات مالکیت در محاکم قابل‌رسیدگی است، اختلاف رویه وجود دارد. برخی محاکم با این استدلال که چون این نوع امـلاک در دفتر املاک به ثبت نرسیده‌اند، ثبتی تلقی نشده و دعوای اثبات مالکیت بـا هـیچ مـانعی روبه‌رو نبوده و محاکم باید به آن رسیدگی کنند و در صـورت احـراز مالکیـت، حکـم بـه اثبات مالکیت صادر خواهد شد.
در مقابـل، برخـی محـاکم دسـت‌کـم نسـبت بـه املاکــی کــه جریــان ثبتـی آنهــا شــروع شــده، دعــوای اثبــات مالکیــت را نــه از ناحیــه درخواست‌کننده ثبت و نه از ناحیه غیر او، قابل استماع نمی‌دانند. به نظر آنها با تصـویب قانون ثبت، قانون‌گذار تنها راه اثبات مالکیت را ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت دانسته و تحصیل این مهم از طریق دیگر ممکن نیست. اما باید نظری را تأیید کرد که این نوع دعوا را قابل‌پذیرش مـی‌دانـد. رأی وحدت رویه شماره ۵۶٩ مورخ ١٠/١٠/١٣٧٠ به‌صراحت این دعوا را قابل‌پذیرش دانسته اسـت. در بخشی از این رأی آمده است: « … الزام قانونی به تقاضای ثبت ملـک خـود در نقـاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمـومی دادگسـتری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسـیدگی ننمایند.
نتیجه
وکیل تهران مباحث مربوط به خلع‌ید را این‌گونه جمع‌بندی می‌کند:
1.ثبت املاک تنها طریق اثبـات مالکیـت امـلاک نیسـت بلکـه نسـبت بـه املاکـی غیر ثبتی، خواه عملیات ثبتی آنها اصلاً شروع نشده باشد یا در مراحل مختلف عملیـات مقدماتی ثبت باشد (قبل از ثبت در دفتر املاک) خواهان می‌تواند از طریق اقامه دعـوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را ثابت نماید و محاکم به ایـن نـوع دعـاوی بایـد رسـیدگی نمایند و این امر منافاتی با قانون ثبت به‌ویژه مـواد ٢٢ و ۴٨ ق.ث نـدارد و رأی وحـدت رویه شماره ۵۶٩ مورخ ٢٣/١٠/١٣٧٠ بر این امر تصریح دارد.
2. نسبت به املاک ثبتی و دارای سند مالکیـت، مـدلول مـاده ٢٢ ق.ث و مـاده ۴٨ ق.ث آن است که دعوای اثبات مالکیت علیه دارنـده سـند رسـمی از سـوی غیـر نبایـد پذیرفته شود، اما از سـال ١٣٩۵ درپی اظهارنظر شورای نگهبان که اطلاق این مواد را خلاف شرع اعلام کرده است و با تصـویب ماده ۶٢ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که بـه صـراحت مقـرر داشـته کـه در مورد این املاک هم مدعی و دارنده سند عادی مالکیت می‌تواند اصالت و اعتبار سـند خود را در دادگاه ثابت نموده و در صورت اثبات، سند رسمی معارض با آن باطل خواهـد بود، باید گفت در حال حاضر امکان طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت بـه امـلاک ثبتـی علیه دارنده سند رسمی از سوی مدعی مالکیت وجود دارد و محاکم باید به آن رسیدگی نمایند. قابل ذکر است که در مورد املاک ثبتـی، دعـوای اثبـات مالکیـت به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا بطلان سند رسمی اقامه می‌گردد.
٣. شرط لازم برای اقامه دعـوای خلـع یـد، مالکیـت خواهـان اسـت و سـند رسـمی مالکیت تنها طریق اثبات مالکیت املاک در این نوع دعاوی نیست. نسبت به املاکی کـه به ثبت نرسیده و فاقد سند رسمی هستند، خواه اصلاً عملیات مقدماتی ثبت آنها شـروع نشده باشد یا در مراحل مختلف ثبتی باشند، بی‌تردید مـدعی مـی‌توانـد از طریـق اقامـه دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را احراز و اثبات کرده و به تبع آن دعـوای خلـع یـد اقامه نماید و رأی وحـدت رویـه شـماره ۶٧٢ مـورخ ١/١٠/١٣٨٣ نیـز مـانع آن نیسـت. مدلول این رأی آن است که شرط لازم برای دعوای خلع ید، مالکیت خواهـان اسـت نـه داشتن سند رسمی مالکیت. نسبت به املاکی هم که‌دارای سند رسمی هستند بدواً خواهان باید مالکیت خـود را اثبات و سند رسمی خوانده را ابطال یا آن را به نام خود نماید و سپس دعـوای خلـع یـد اقامه کند. ۴ ـ در فرضی که امکان اثبات مالکیت از طریق دادگاه بـرای اقامـه دعـوای خلـع یـد پذیرفته است خواهان نمی‌تواند هر دو دعوی را در یک دادخواست مطرح نماید؛ زیرا این دو دعوا وارد بر یکدیگرند و ثبوت یکی مقدمه و شرط ثبوت دیگری اسـت. دعـوای خلـع ید فرع و منوط به مالکیت است و این شرط در زمان اقامه دعوا باید وجود داشـته باشـد. پـس نمـی‌تــوان دعـوای خلـع یــد را بـا دعـوای اثبــات مالکیـت هـم‌زمــان اقامـه کــرد. در غیر این صورت دادگاه در زمانی حکم به خلع ید صـادر کـرده کـه مالکیـت خواهـان محرز نیست؛ زیرا فرض آن است که سند مالکیت وجود ندارد و مالکیت خواهـان بـا رأی قطعی دادگاه ثابت نشده است و رأی غیر قطعی غیر قابل استناد است چنانکه غیر قابـل اجراست. در این موارد خواهان باید بدواً دعوای اثبات مالکیت اقامه کرده و پس از صدور حکم قطعی دائر بر اثبات مالکیـت، دعـوای خلـع یـد اقامـه نمایـد. دعـوای خلـع یـد را نمی‌توان همراه دعوای بطلان سند رسمی اقامه کرد و این روشن است.
نویسنده: حمیدرضا درویش، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وکیل دادگستری
قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.
مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.
