اجاره نامه

اجاره نامه چیست

به سندی که درآن عقد اجاره تنظیم می شود اجاره نامه می گویند که ارکان تشکیل دهنده آن را می توان، اجاره دهنده یا موجر، اجاره کننده یا مستاجر، عین مستاجره، اجاره بها نام برد. این سند برای طرفین ایجاد تعهد می کند و طرفین می توانند در صورت تخلف طرف دیگر را به انجام تعهدات خودش ملزم کند.

قانون مدنی در ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را اینگونه تعریف کرده است (اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود) و در تعریفی دیگر که حقوقدانان ارائه دادهاند اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است .

اجاره چه نوع عقدی است

هر قراردادی دارای اوصاف و ویژگی هایی است و قرارداد اجاره هم از این امر مستثنا نیست. اجاره عقدی معین، تملیکی، معوض،رضایی و لازم است

اجاره را از این بابت عقدی معین می گویند که قانونگذار در قوانین برایش عنوان مشخصی معین و شرایط تحقق آن را مشخص کرده است.

تملیکی بودن اجاره از این جهت است که به سبب این عقد، موجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود.

معوض بودن اجاره. اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می آید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. یعنی در برابر استفاده از منافع عین مستاجره ، اجاره بها پرداخت می شود.

از این بابت عقدی رضایی است که هیچ تشریفاتی نمی خواهد و با ایجاب و قبول بسته می شود.

عقد لازم عقدی است که اصولا غیرقابل فسخ است. اصولا که گفته می شود یعنی استثنا دارد و در صورت شرایطی می توان آن را فسخ کرد. ضمنا عقد اجاره به موجب لازم بودن با فوت و حجر به هم نمیخورد.

عقد اجاره را چگونه تنظیم کنیم

همان طور که اشاره کردیم اجاره نامه دارای ارکانی است که در قسمت ذیل به شرح آن می پردازیم

مشخصات موجر و مستاجر

در اجاره نامه در وهله اول مشخصات موج و مستاجر ذکر می گردد و توصیه ای که ما در این خصوص می کنیم این است که مستاجران در هنگام تنظیم اجاره نامه سند را ملاحظه کرده و مطمئن شوند که شخصی که طرف شما قراردارد مالک عین مستاجره باشد تا برایش دردسری ایجاد نشود. البته به موجب قانون شخصی که مالک منافع عین مستاجره باشد می تواند آن را اجاره دهد ولی بهتر است که این کار صورت نگیرد. اگر خواستید که ملکی را از کسی که مالک منافع آن است اجاره کنید؛ مطمئن  شوید که مالک عین آن، اجاره دادن آن ملک را از اوسلب نکرده باشد. مثلاً فرض کنید که الف مالک ملکی است و آن را به شخص ب اجاره میدهد پس (الف موجر شخص ب و مالک عین مستاجر می باشد) بعد از آن شخص ب همان عین مستاجره را به شخص ج اجاره میدهد. در اینجا شخص ب مالک منافع عین مستاجره شناخته می شود که میخواهد به شخص ج اجاره دهد. شخص ج برای اینکه دچار مشکل نشود باید مطمئن  شود که آیا شخص ب حق این کار را دارد؟ آیا شخص الف اجاره دادن عین مستاجره را از شخص ب سلب کرده است؟. پس در نهایت مستاجران باید توجه کنند که شخصی که مشخصات آن در اجاره نامه قید میگردد مالک عین مستاجره یا مالک منافع آن باشد گاها دیده میشود که افراد از روی سهل انگاری اجاره نامه ای را تنظیم میکند که در  آن مشخصات شخص موجر نام و نشانی همسر موجر  قید می گردد. که در این صورت حتما شخص مستاجر بابت این سهل انگاری متحمل ضرر خواهد شد .

اگر کسی به جای هر کدام از طرفین و با سمتی وارد شود و قصد تنظیم قرارداد را دارد حتما مدارکی که سمت آن را احراز می کند اخذ گردد مثلاشخصی از طرف موجر یا مستاجر وکالتی برای انعقاد قرارداد اجاره داشته باشد که در این صورت حتما وکالتنامه آن شخص اخذ گردد و پس از اینکه مورد بررسی قرار گرفت در صورت صحت آن ضمیمه اجاره نامه گردد .

اقامتگاه موجر و مستاجر (محل سکونت یا محل کار) آنها باید در قرارداد ذکر شود. البته ذکر اقامتگاه از این بابت حائز اهمیت است که در صورت بروز اختلاف، احضاریه ودیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور درقرارداد ابلاغ می شود امروزه با وجود سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی این گونه موارد از طریق الکترونیکی صورت می گیرد ولی این امر در صورتی است که اشخاص فوق در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشند . در غیر اینصورت به نشانی ابلاغیه می آید.

موجر و مستاجر باید دقت کنند که نشانی آنها به طور صحیح و کامل در اجاره نامه درج گردیده که در نتیجه سهل انگاری در این خصوص موجب تضییع حق وی نشود .

مدت اجاره

مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کننده میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب می شود. بنابراین، ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضروری است. که عرف این مدت را در اجاره نامه ۱ سال معین می کند.

این شرط در ماده 468 قانون مدنی به این ترتیب آمده است که : ( در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود وگرنه اجاره باطل است ) . بنابراین می بینیم که طبق بیان صریح قانون در صورت عدم تعیین مدت در قرارداد اجاره ، عقد باطل خواهد بود . پس بهتر است در هنگام انعقاد قرارداد اجاره دقت داشته باشید که حتما مدتی برای آن در نظر بگیرید . ضمن اینکه باید دقت داشت که عدم ذکر مدت با عدم بیان واضح آن متفاوت است مثلا اگر گفته شود برای هر ماه اجاره 200 هزار تومان بها باید پرداخت شود ، این یعنی اینکه قرارداد اجاره برای مدت یک ماه تعیین شده است .

مبلغ اجاره بها

در خصوص نحوه محاسبه رهن و اجاره باید اشاره کنیم که میزان آن در هر سال بستگی به تعرفه آن در بازار مسکن دارد و محاسبه کردن آن بسته به نوساز بودن یا کهنه ساز بودن آن بین یک چهارم تا یک ششم قیمت فروش آن ملک در آن منطقه است فرض کنید که خانه ای را میخواهیم رهن دهیم اگر نوساز باشد و یا به اصطلاح کلید نخورده باشد یک چهارم محاسبه و هرچه از عمر آن خانه بگذرد این ضریب محاسبه به یک ششم نزدیکتر میشود .

فرض کنید که واحدی نوساز  ۱۰۰ متری داریم اگر قیمت این واحددرآن  محله متری  ۲۰ میلیون تومان باشد. 

رهن این واحد اینگونه محاسبه می شود . ۵۰۰۰۰۰۰۰۰=۴÷۲۰۰۰۰۰۰۰×۱۰۰

پس رهن این واحد ۵۰۰ میلیون تومان است

حال اگر واحدی ۶۵ متری کهنه ساز، که قیمت آن ملک متری ۱۷ میلیون تومان باشد این واحد به قدری کهنه ساز است که بخواهیم آن را با یک ششم حساب کنیم این گونه می شود .

6÷۱۷۰۰۰۰۰0×65 که تقریبا ۱۸۶۱۶۷۰۰۰ میلیون تومان می شود.

یه نکته ای که باید در زمینه رهن کامل اشاره کنم این است که به فتوای تمام فقها عمل (رهن کامل) ربا و حرام است و علت این موضوع این است که مستاجر مبلغی را قرض می دهد که در خانه تصرف کند و این یعنی قرض به شرط ، که همان ربا است و برای رهایی از این حرمت شرعی بهتر است اینگونه تنظیم گردد که مبلغی به موجر قرض داده میشود یعنی (اجاره به شرط قرض ) نه قرض به شرط اجاره یا شرط تصرف در منزل؛ به عبارت دیگر همان مبلغی که به عنوان رهن کامل بود در زمان اجاره به عنوان قرض داده شود .

در خصوص محاسبه اجاره بگوییم که اکثریت مالکان بیشتر می پسندند که رهن به همراه اجاره گرفته شود وتمایلی به گرفتن رهن تنها را ندارند بر اساس عرف بازار تبدیل رهن و اجاره به این صورت است که هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره است البته این مقدار ۳۰ هزار تومان به نسبت هرمنطقه وهر شهر کاملاً متفاوت است و ممکن است که در منطقه ای به جای هر یک میلیون تومان ۳۵ هزار تومان گرفته شود . حال اگر فرض کنید که یک واحد ۱۰۰ متری که رهن تنها آن ۲۰۰ میلیون تومان باشد و مالک این واحد فقط بخواهد ۱۰۰ میلیون تومان رهن بگیرد و الباقی آن را اجاره بخواهد، هر یک میلیون تومان سی هزار تومان معادل ۳ میلیون تومان اجاره بها می باشد و این مبلغ باید در اجاره بها ذکر گردد. البته قیمت پارکینگ جدا می باشد.

مورد اجاره

یکی دیگر از متداول ترین اشتباهاتی که مستاجران انجام می دهند این است که بدون این که عین مستاجره را با چشم سر ببیند آن را از روی عکس گوشی یا با اطلاعاتی که موجر به او می دهد قرارداد اجاره نامه را تنظیم میکند.مثلاً در قرارداد اجاره ذکر می گردد که خانه دارای پارکینگ میباشد و به تصور خودشان این پارکینگ بدون مزاحم است و بعد متوجه می شوند که دارای مزاحم می باشد یا این که موجر به شما می گوید که خانه دارای انباری است و شما هم آن را بررسی نمی کنید و بعد از قرارداد متوجه می شوید که آن انباری با طبقات دیگر مشاع بوده و به قدری اثاث داخلش است که برای شما دیگر جایی وجود ندارد و به اصطلاح جای سوزن انداختن نیست و یک مشکل دیگر که بسیار هم رایج است آن هم کم رسیدن آب به واحدهای بالا می باشد. پس به این نتیجه میرسیم که بازدید عین مستاجره چقدر اهمیت دارد چون شما قصد دارید مدتی را در این خانه زندگی کنید و باید در انتخاب خودتان دقت کنید تا حداقل دردی به دردهای دیگرتان اضافه نشود.

شهود در اجاره نامه

شهود افرادی هستند که در جریان تنظیم قرارداد حضور دارند و شاهد ماجرا هستند و از تنظیم قرارداد آگاهی دارند بدون اینکه در اجاره نفعی داشته باشند و در انتها هم قرارداد اجاره را امضا می کنند و در هنگام بروز اختلاف می توانیم برای حل آن، از آنها کمک بگیریم. اگر قراردادی تنظیم گردد که شهود درآن نباشد باز هم این اجاره نامه اعتبار قانونی دارد و می توانیم به آن استناد کنیم و به آن اقدام کنیم. اما حضور شاهد در اجاره نامه برای حل اختلاف به شما کمک شایانی می کند.فرض کنید که اجاره نامه ای تنظیم شده است که شاهد ندارد در اینجا موجر برای گرفتن حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کند و وارد یک فرآیند طولانی، برای صدور حکم تخلیه شود. ولی اگر قرارداد اجاره را دو شاهد امضا کرده باشد، طبق قانون، شما میتوانید به راحتی به شورای حل اختلاف بروید و در کوتاهترین زمان حکم تخلیه فوری بگیرید. اجاره نامه بدون شاهد،از این امتیاز محروم است. در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، کار شما کمی طولانی و سخت است. پس بهتر است برای قرارداد اجاره خود، شاهدانی پیدا کنید. البته توجه کنید که اجاره نامه با یک شاهد مانند قرارداد اجاره بدون شاهد است.

اشاره کردن به جزئیات

شاید شما از آن دسته افرادی هستید که یک خاطره ناخوشایندی از تنظیم یک اجاره نامه دارید که با سهل انگاری و بدون توجه به جزئیات در تنظیم قرارداد اجاره یا تنظیم قرارداد به صورت کلی متحمل ضرر زیان شده اید . که این امر موجب بروز اختلافاتی شده که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره لحظه ای فکر آن را نمی کرد . به همین دلیل از مشاوران املاک کمک بگیرید و تنظیم قرارداد به صورت توافقی پرهیز کنید هرچند که اگر طرف مقابل شما از بستگان یا دوستان شما باشند .

به عنوان مثال می توانید به چند مورد آن اشاره کنیم :

۱.مستاجر نمی تواند از عین مستاجره بر خلاف منظوری که در آن ذکر شده است استفاده کنند مثلاً اگر در قرارداد اجاره به منظور مسکونی ذکر شده است مستاجر نمیتواند به عنوان ملک تجاری و اداری استفاده کند .

۲.مستاجر تنها باید به صورت مباشرتا از آن استفاده کند و حق آن را ندارد که عین مستاجره را به دیگری بسپارد و یا در اجاره نامه قید گردد که هزینه پرداخت پسماند و فاضلاب بر عهده چه کسی است .

۳.اشاره کردن هزینه تعمیرات و هزینه های کلی و جزئی عین مستاجره بر عهده چه کسی است .

۴.مستاجر مکلف است که در زمان تخلیه مورد اجاره نامه را به همان وضعی که تحویل گرفته است به موجر تحویل دهد و اگر خسارتی وارد نموده است آن را تقبل کند.

۵.مستاجر مکلف است که بعد از اتمام مدت اجاره در صورت درخواست موجر فوراً تخلیه کند در غیر این صورت هر روزی که از این امر تخلف کرده است روزانه وجه التزامی  بپردازد .

۶. برای بازپس گیری ودیعه یا رهن زمان تعیین کنید.

اینها مواردی هستند که بهتر است که در اجاره بها ذکر گردد که در آینده دچار مشکل نشوید.

اجاره نامه دستی

اجاره نامه را می توان به سه شیوه تنظیم کرد . که این سه نوع از عبارت است از ۱. اجاره نامه دستی ۲. اجاره نامه بنگاهی ۳. اجاره نامه رسمی .

اجاره نامه دستی به اجاره نامه ای گفته می شود که طرفین قرارداد بدون وجود واسطه ، با هم توافق میکنند و قراردادی را با هم می نویسند.طرفین زمانی دست به این شیوه میزنند که با هم آشنا هستند و نمی خواهند نزد مشاوران املاک بروند که متحمل هزینه شوند پس درمیان خودشان اجاره نامه رو تنظیم می کنند .اگر در تنظیم اجاره نامه دستی شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت گردد یعنی مورد اجاره معلوم و معین باشد ، در خصوص مدت اجاره ابهامی وجود نداشته باشد، طرفین عاقل، بالغ، قاصد ، مختار و رشید باشد این قرارداد دارای اعتبار است و این اعتبار به حضور شاهد بستگی ندارد ولی اگر اجاره نامه ای به صورت دستی تنظیم گردد که در آن شهودی حضور نداشته باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ نخواهد بود . 

اجاره نامه بنگاهی

شیوه دوم تنظیم اجاره نامه رایج ترین شیوه در میان آنها می باشد. در این شیوه، تنظیم اجاره نامه در بنگاه های مشاوران املاک و در فرم هایی که مورد تایید اتحادیه املاک است نوشته میگردد. در روز تنظیم اجاره نامه جلسه ای در بنگاه مشاوران املاک با حضور طرف قرارداد برگزار میشود مشاوران املاک نکات حقوقی لازم را برای تنظیم قرارداد، برای طرفین بازگو و پای آن قرارداد را مهر و امضا می کند. البته باید این تصور غلط را کنار بگذاریم که اگر اجاره نامه با مهر و امضای مشاوران املاک نباشد آن اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ ، قرار نخواهد گرفت . بلکه صرفا وجود امضای دو شاهد مرد بالغ است که برای بهره مندی از این قانون کفایت می کند .

تنظیم اجاره نامه در بنگاه های مشاوران املاک مزایایی هم دارد که مهمترین آن دانش حقوقی آنهاست که طرف میتوانند از تجربیات آنها استفاده کنند و قراردادی را تنظیم کنند از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود . و با وجود این تجربه و دانش حقوقی است  که خیال طرفین را جمع و یک اطمینان خاطری به آنان می دهد .

اجاره نامه رسمی .

اجاره نامه رسمی از کم رایج ترین شیوه های تنظیم اجاره نامه است و علت این همه کم توجهی نسبت به این شیوه این است که افراد به دانش حقوقی اشراف ندارند پس برای تنظیم قرارداد نزد افرادی می روند تا از اطلاعات آنان برای تنظیم این قرارداد استفاده کنند تا متحمل ضرر نشوند که این افراد مشاوران املاک هستند. و از آنجا که دو شیوه قبلی اجاره نامه از اسناد عادی محسوب می شوند و اسناد عادی در محاکم قانونی دارای ارزش است پس لزومی نیست که دست به این شیوه بزنیم و خرجی روی دستمام بگذاریم. ولی توصیه ما این است که اگر شما تجربه تنظیم اجاره نامه رو دارید و به طور دقیق اجاره نامه رو تنظیم کرده اید بهتر است که آن را به ثبت رسمی برسانید. علت این امر این است که  این سند به خودی خود لازم الاجرا است و نیازمند به اثبات اعتبار قانونی آن در مرجع قضایی نیست و از همه مهم تر مزایای اجاره نامه رسمی احقاق حق در کمترین زمان ممکن و دستیابی به این حق با اطمینان بالا است .

متمم اجاره نامه

شاید تا به حال اصطلاح متمم قرارداد اجاره نامه به گوش شما خورده باشد دراین قسمت می خواهیم به این موضوع بپردازیم که منظوراز متمم قرارداد اجاره نامه چیست و در چه مواردی کاربرد دارد .

احتمالاً شما تجربه اجاره دادن ملکی یا اجاره نشینی را داشته اید وقتی که طرفین از هم راضی باشند و اگر مدت اجاره آنها به اتمام رسیده باشد می توانند بدون اینکه با هم قرارداد جدیدی تنظیم کنند یا نزد مشاوران املاک آن را تمدید کنند و می توانند اجاره نامه را با همان شرایط قبلی یا با شرایطی که با هم توافق کنند.

متمم قرارداد اجاره نامه یکی از اشکال تمدید قرارداد اجاره نامه است که این نیاز به تغییر اساسی در متن قرارداد اجاره ندارد و بلکه تنها تغییر در مدت و مبلغ قرارداد اجاره نامه است که موجر و مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره نامه با یک پشت نویسی اقدام به این امر می کند و آن را امضا میکنند .

برای نمونه می توان به متن زیر اشاره کرد .

قرارداد اجاره نامه شماره……….در تاریخ…….  مابین مستاجر………. و موجر………. به مدت ………سال از تاریخ ……..تا تاریخ…….. تمدید می شود . مبلغ پول پیش قرارداد، اجاره نامه از ……….به …….. تغییر می نماید.

مبلغ اجاره نامه نیز به صورت ماهانه از……… به ………. تغییر می یابد.

این مورد نمونهای از متمم قرارداد اجاره نامه است که مستاجر و موجر می توانند در پشت اجاره نامه خودشان برای تمدید آن یادداشت کنند. در کنار متمم قرارداد اجاره دو مورد دیگر هم برای تمدید وجود دارد 1. تمدید با توافق شفاهی ۲.  تمدید اجاره نامه با تنظیم قرارداد جدید می باشد .

نویسنده: سیاوش شاه محمدی، کارشناس حقوق، وکیل دادگستری

قبل از ورود به هر دعوای حقوقی حتما با وکیل متخصص مشورت کنید و بدون ارزیابی ادله و مدارک وارد دعوا نشوید. موضوعات حقوقی بسیار تخصصی و پیچیده است و یک اشتباه کوچک می تواند خسارت های زیادی را متوجه شما کند.

مؤسسه حقوقی زعفری متشکل از مجموعه ای از وکلای حرفه ای دادگستری آماده ارائه مشاوره بیشتر درباره این موضوع به شما است.